– Arvo Korko tai Korkki Korko on termi, joka on usein heitetty noin kiinteistöihin keskusteluja. Silti moni ei oikein ymmärrä, mitä se tarkoittaa. Loppujen lopuksi se voidaan sekoittaa käteispalautuksiin ja tuottoprosenttiin. Kun sijoitat tuloja tuottavaan omaisuuteen, etsit kassavirtaa. Odotat myös toteuttaa myyntivoiton, myymällä kiinteistön joskus tulevaisuudessa voittoa., Sijoitusmahdollisuuksia analysoitaessa kiinteistösijoittajat arvioivat lukuisia eri tekijöitä.

Mutta tyypillinen sijoittaja on kiinnostunut tulot että omaisuus voi tuottaa nyt ja tulevaisuudessa. Kyseinen sijoittaja todennäköisesti käyttää tulojen kapitalisointia yhtenä arvonmääritysmenetelmänä. Se on yksi kiinteistösijoittamisen keskeisimmistä käsitteistä, ja sitä kutsutaan laskelmissa lähinnä ”Cap-koroksi.”Tässä on mitä sinun täytyy tietää Ymp korko, sen määritelmästä laskentamenetelmiin.

mikä on pääomitusaste?,

korkoprosenttina on samanlainen tuotto. Sen avulla voit vertailla kiinteistösijoitusten suhteellista arvoa riippumatta niiden dollariarvosta. Vakiokattokaava on liiketoiminnan nettotuotto jaettuna markkina-arvolla. Cap-korko on yksi tärkeimmistä kiinteistösijoittajien tekemistä laskelmista.

yläraja on ihanteellinen vertailukelpoisten ominaisuuksien arviointiin samalla markkina-alueella., Korkki korko laskin on hyödyllinen työkalu, koska sen avulla voit nopeasti saada arvio kuinka paljon rahaa omaisuus on tarkoitus tehdä, ja miten tämä on verrattavissa samanlaisia ominaisuuksia alueella.

kaksi komponentit korkoprosenttina ovat nettotuotot (NOI) ja ostohinta investointi omaisuutta. NOI vastaa kaikkia kiinteistöstä saatavia tuloja, joista on vähennetty kaikki kohtuullisesti välttämättömät toimintakulut., NOI on ennen veroja kuva, näkymisen kiinteistön tulo-ja rahoituslaskelma, joka sulkee pois pääoma ja korko maksut lainoista, investoinnit, poistot ja arvonalentumiset.

toisin sanoen yläraja mittaa kiinteistön tuottoa vuosittain, jolloin sijoittajien on helpompi vertailla eri omaisuuserien riski-ja tuottoprofiileja. Se on arvio sijoittajan mahdollinen tuotto kiinteistösijoitusyhtiö., Kiinteistön korkoon voi vaikuttaa useita tekijöitä, kuten markkinakysyntä tai korot, mutta yksi kriittisimmistä tekijöistä on sen käyttöaste.

kiinteistön käyttö vaikuttaa suoraan sen tuottaman NOI: n määrään. Avoimuusaste on käyttöasteen vastakohta. Sillä tarkoitetaan niiden yksiköiden prosenttiosuutta, jotka ovat tyhjillään tai tyhjillään tietyssä kiinteistössä. Vajaakäyttöasteet pelata iso osa liiketoimintaa, ja se voi auttaa sijoittajia selvittää, ovatko he tekevät hyvä liikkua laittamalla heidän raha osaksi tiettyjen kiinteistöjen tarjouksia., Täysin miehitetty omaisuus tuottaa korkeamman NOI ja korkeampi cap rate tiettyyn hintaan kuin yksi, joka on vain puolet käytössä.

Korkki Korko Laskenta-Esimerkki

korkoprosenttina on NOI jaettuna ostohinta ja on edustettuna prosentteina.

Cap Rate = NOI / Osto Hinta

Nyt kun tiedät perustiedot yhtälöiden laskemiseen käytetään cap-korko, alla on esimerkki havainnollistaa paremmin, miten tätä käytetään. Etsitään ensin arvomme.,

  • Omaisuuden Arvo (tai ostohinta): 250.000 dollaria
  • Tulot Yhteensä: Neljä yksikköä x $1,000/kk vuokra = $48,000/vuosi

Kulut Yhteensä:

  • kiinteistönhoitajan palkka – $20,000
  • Puhdistus ja kunnossapito – 10 000 dollaria
  • Tarkastus ja välittäjä palkkiot – $5,000

13 000 dollaria (NOI)/250 000 dollaria (omaisuuden arvo) = .052 eli 5,2 prosentin yläraja.

samaa kaavaa voidaan käyttää kauppahinnan laskemiseen, jos sinulla on Cap-korko ja NOI. Ratkaista hinta, vain järjestää alkuperäisen kaavan:

ostohinta = NOI / Cap korko.,

Osto Hinta = $13,000 / 5.2% = $250,000

Nyt oletetaan, että siellä on samanlainen sijoituskiinteistöt (B), joilla on sama NOI mutta korkeampi Korkki Korko 6,5%.

Osto Hinta B = $13,000 / 6.5% = $200,000

Molemmat ominaisuudet ovat samat NOI on $13,000 mutta pienempi Korkki tuottaa korkeamman kauppahinnan ja päinvastoin. Kun Cap-korko nousee 6,5 prosenttiin, se laskee kiinteistön arvoa 50 000 dollarilla.

huomaa erittäin tärkeä näkökohta, johon liittyy edellä esitetty ylärajan laskeminen. Kauppahinta perustuu täysin käteisostoon., Laskennassa ei ollut mukana eikä otettu huomioon lainoja tai asuntolainoja. Sijoituskiinteistön hankkimiseen käytettävä vivutettu raha on otettava huomioon kaikissa laskelmissa, joihin liittyy tuottoaste. Näin ollen käteisostoon perustuva yläraja ei voi koskaan olla yhtä suuri kuin tuotto.

mikä on kiinteistöjen Cap Rate-laskuri?

korkki korko laskin käytetään kiinteistöjen löytää vertaileva arvo pala omaisuutta määrittää, jos se olisi hyvä sijoitus., Se lasketaan tasapainottamalla kiinteistön omistamisen ja ylläpidon kustannukset, kiinteistön markkina-arvo ja siitä saadut suorat tuotot.esimerkiksi

sano, että asiakkaasi haluaa ostaa kiinteistön 250 000 dollarilla. Sillä on tällä hetkellä neljä yksikköä ja se saa 1000 dollaria vuokraa jokaiselta vuokralaiselta joka kuukausi. Nykyinen omistaja maksoi tarkastusmaksuja, ylläpito-ja siivousmaksuja sekä isännöitsijän palkkaa 35 000 dollaria vuodessa. Cap rate Laskin ottaa jokaisen näistä tekijöistä huomioon keksiä yksinkertainen prosenttiosuus, joka on helppo vertailla eri ominaisuuksia.,

Cap Rate Calculator Equation

cap rate calculator equation on melko suoraviivainen olettaen, että sinulla on kaikki tarvittavat tiedot käsillä. Ylärajan laskemiseksi otetaan Nettokäyttötulo(NOI) / omaisuuden arvo. Voit tyypillisesti ottaa kysyvän hinnan kiinteistön arvoksi, tai on olemassa runsaasti online-työkaluja, jotka voivat antaa myös kiinteistöjen arvo-arviot.,

Miten Lasketaan nettotuotot (NOI)

keksiä NOI kiinteistön on hieman hankalampaa, koska matematiikka on monimutkainen, mutta koska se vaatii paljon eri numerot etukäteen. NOI: n yhtälö on kokonaistulot eli kokonaiskulut. Kokonaistulot ovat tyypillisesti vuokralaisilta kerättyjä vuosivuokria ja / tai vuoden aikana kertynyttä korkoa., Kulut voivat sisältää mitä tahansa useista tekijöistä, kuten:

  • Välittäjä tai tarkastusmaksut
  • Tuholaistorjunta
  • Ylläpito
  • Property management palkka
  • Vuokralainen seulonta
  • kiinteistövero

löytää NOI, voit lisätä yhdessä teidän tuloja lähteistä vuodelle, vähennä yhdistetyn kustannuksella määrä. Tämän jälkeen voit käyttää tätä numeroa laskiessasi ylärajan. On tärkeää huomata, että ymp: n korko ei ota asuntolainan maksut huomioon, koska tämä ei ole tekijä, joka vaikuttaa kiinteistön arvo itsessään.,

Etuja Käyttämällä Korkki Korko Rental Property Calculator

On monia tapoja käyttää korkki korko arvioitaessa vuokra-asuntojen. Yleensä voi ajatella, että cap-korko on arvio, jolla saadaan maapohja kiinteistösijoittamiseen. Esimerkkejä eri käyttötarkoituksiin vuokra omaisuutta cap rate laskin sisältää:

  • Ymmärtää kiinteistön arvoa suhteessa sen naapurit – Se on selvää, että ominaisuudet samankaltaisia kaupunginosia, joilla on samankaltaisia varat pitäisi olla samanlainen cap hinnat., Voit käyttää korkki korko tunnistaa, jos tietty omaisuus on hinnoiteltu liian korkea tai liian matala, tai jos siellä voi olla taustalla olevista edistää epätavallinen katto.
  • saat kuvan suuremmista markkinatrendeistä aluekattoisuudessa on hyödyllinen indikaattori laajemmista muutoksista tietyssä kaupungissa tai kaupungin alueella. Esimerkiksi YMP: n korot, jotka muuttuvat tietyssä naapurustossa, mutta pysyttelevät samalla alueella, voivat olla merkki ostajan/vuokraajan koron muutoksesta.,
  • Tarjota hyödyllisiä arvioita asiakkaille – aineita, tärkein käyttää korkki korko laskin on pystyä antamaan tarkkoja arvioita asiakkaiden omaisuuden arvo on tärkeä tekijä, kun teet ostopäätöksen.
  • Tunnistaa alle-tutka mahdollisuuksia – Jos omaisuutta on epäilyttävän korkea cap-korko-alueella, tämä voi olla osoitus huonosta hallinnosta ja mahdollisuuden on korkeampi tuotto, jos toimintaa olisi enemmän virtaviivainen ja vuosittain kulut minimoitu.,

Haittoja Käyttämällä Korkki Korko Rental Property Calculator

Vaikka korkki korko on epäilemättä hyödyllinen arvio kiinteistön arvosta, on olemassa muutamia rajoituksia käyttämällä tätä metrinen.

  • Edellyttää, vertailut voivat olla hyödyllisiä – Koska ymp: n hinnat ovat useimmiten käytetään verrattuna ominaisuuksia vastaavia kokoja, varat, ja alueilla, ne vaativat vankka markkinoilla on arvokasta. Tämä rajoittaa niiden käytettävyyttä sekä pienemmät markkinat ja ainutlaatuisia ominaisuuksia, kuten nähtävyyksiä, joissa ei tyypillisesti ole tarpeeksi samanlaisia ominaisuuksia verrata.,
  • Perustuu tietäen, historiallisia kustannuksia – Koska korkki korko laskelma sisältää nettotuotot, mikä puolestaan edellyttää tietäen omaisuutta on vuosittain kulut, se voi olla vaikea saada tarkka arvio ilman asianmukaista kirjaa. Kun kyseessä ovat huonosti hoidetut kiinteistöt tai jopa yhden perheen pitkään omistamat kiinteistöt, näiden tietojen jäljittäminen ei välttämättä ole mahdollista.
  • Vain tarkka vakaa tuotot ja kulut kulut – Kuten mikä tahansa arvio, cap-korko voidaan heittää pois kaikki reuna tiedot pistettä kannalta lisätuloja tai odottamattomia kustannuksia., Asioita, kuten tulvien vahinkoja voi vääristää ylläpitokustannukset tiedot, että vuoden tai odottamattomia kausiluonteinen liiketoiminta voi merkittävästi lisätä tuloja, mikä aiheuttaa virheellisiä ymp: n korko, joka voi oikeastaan olla tyypillinen määrä vuosittain.

mikä on käteispalautus?

sijoituskiinteistön rahatuotto on sen kassavirran mittaaminen jaettuna alun perin sijoittamasi pääoman määrällä. Tämä lasketaan yleensä ennen veroja tapahtuvasta kassavirrasta ja ilmaistaan tyypillisesti prosentteina.,

käteisen tuotto on tarkin ensimmäisen vuoden odotetusta kassavirrasta laskettuna. Se tulee vähemmän tarkkoja ja vähemmän hyödyllisiä, kun käytetään tulevina vuosina, koska tämä laskelma ei ota huomioon rahan aika-arvo (periaate, että rahaa tänään on arvoton tulevaisuudessa).

näin Ollen, cash-on-rahana takaisin ei ole tehokas mittaus, mutta se tekee helppo ja suosittu ”quick check” kiinteistön verrata sitä suhteessa muihin sijoituksiin. Esimerkiksi kiinteistö voi antaa sinulle 7% käteispalautuksen ensimmäisen vuoden vs. 2.,5% tuotto pankin CD.

cash-on-rahana takaisin on laskettu jakamalla vuotuinen kassavirta teidän käteisellä investoinut:

Vuotuinen kassavirta / Käteisellä Investoinut = Cash-on-Rahana takaisin

  1. Laske vuotuinen ennen veroja rahavirta omaisuutta.
  2. Selvitä, kuinka paljon olisit laittaa alas kiinteistön käsiraha kuntoutuksen kustannuksia. Yhteensä nämä kulut löytää koko käteissijoituksesi.
  3. Jaa vuotuinen veroa edeltävä rahavirta sijoitetun rahan kokonaismäärällä.
  4. tulos on käteisenä tai Yhdistelmäkotelona.,

varmistetaan, että ymmärrämme kaksi osaa tämän yhtälön:

  1. ensimmäinen vuoden kassavirta (tai vuotuinen kassavirta) on se määrä rahaa, me odottaa omaisuutta tuottamaan aikana sen ensimmäinen toimintavuosi. Tämäkin on yleensä kassavirtaa ennen veroja.
  2. alkuinvestointi (tai käteinen sijoittaminen) on yleensä käsirahaa. Kuitenkin, jotkut sijoittajat ovat niiden päätöskurssi kustannukset, kuten lainan pistettä, escrow ja title maksuja, arviointi ja tarkastus kustannukset. Summasta käytetään myös nimitystä hankintakustannukset.,

$3,000 / $30,000 = 10%

Vaikka cash-on-rahana takaisin on nopea ja helppo laskea, se ei ole paras tapa mitata suorituskykyä ja laatua kiinteistöjen investointeja.

katsotaanpa yksi esimerkki kun otetaan huomioon korjaukset ja kunnostukset:

Oletetaan, että haluat laittaa 20000 dollaria alas 100 000 dollarin talo. Tämä on 20 prosenttia miinuksella. Sinun täytyy maksaa 2000 dollaria palkkioita. Vuokraat sen vuokralaiselle tuhannella dollarilla kuussa. Näin saadaan vuokratuloja 12 000 dollaria vuodessa., Ja sinulla on erittäin halpa 3000 dollaria vuodessa tai 250 € kuukaudessa.

vuotuinen kassavirta on 12 000-3 000 dollaria tai 9 000 dollaria.

sijoitettu kokonaisraha on käsiraha ja-palkkiot. Tässä skenaariossa, se on 20 000 dollarin käsiraha ja 2000 korjaukset yhteensä 22000 dollaria.

käteisen tuotto on 9000 jaettuna 22 000: lla tai 0,41: llä. Tämä tarkoittaa 41 prosentin tuottoa.

entä jos kiinteistössä ei ollut tarvittavia lisäkorjauksia? Silloin sijoitettujen rahojen kokonaismäärä on 20 000. Kassavirta on ennallaan 9 000 dollarissa.,

käteisen tuotto on silloin 9000/20000 tai 0,45 tai 45%.

Jos kiinteistö tarvitsi 10 000 dollaria korjaukset ja kunnostukset, käteistä investoinut osumia 30000 dollaria. Jaa 9 000 30 000: lla ja käteispalautus on 0,3 tai 30%.

voit käyttää cap-arvoa NOI-arvon arvioimiseen. NOI tulee olemaan kiinteistön markkina-arvo kerrottuna pääomitusasteella. Jos he myyvät kiinteistöä 150 000 dollarilla ja sanovat, että sillä on 8 prosentin yläraja, niin NOI on 12 000 dollaria vuodessa., Vertailun vuoksi on kohtuullista olettaa, että NOI on noin kolmannes vuokratuloista.

ja minkä tahansa kiinteistön käypä markkina-arvo voidaan arvioida käyttämällä ylärajaa. Jaa NOI YMP: n koron mukaan. Yllä olevassa skenaariossa kiinteistö, jossa on 12 000 dollarin NOI ja 8 prosentin cap-korko, on arvoltaan 150 000 dollaria.

käteispalautuksella voi mitata remonttien tuoton, jonka avulla voi nostaa vuokraa. Lisää remontin tai päivittää kustannukset yhteensä käteistä investointien määrä, ja päättää, kuinka paljon enemmän voisi periä vuokraa mukavampaa omaisuutta.,

suhdeluku vertaa vuosittain saatua rahamäärää (ennakkoveroa) sijoitetun käteisen määrään. Sijoitetun pääoman tuoton sijaan käytetään käteissuhteita, sillä ROI-laskelmat vinoutuvat, kun ostaa kiinteistön, jossa on paljon velkaa.

Ero Korkki Korko ja Cash-on-Rahana takaisin

– arvo tai korkki korko on usein sekoittaa käteistä käteisellä tai COC palata. Tätä ongelmaa pahentaa se, että korkki korko ja käteistä rahaa palaa ovat kaksi tärkeintä mittareita käytetään arvioimaan yksittäisten kiinteistöjen kauppoja., Kuten edellä on todettu, Käteistä rahaa tai CoC tuotto laskee rahana ansaitut rahat palautetaan investointeja.

Käteistä rahaa palaa sulkee pois velan ja näyttää vain rahamäärä sijoitetun; tämä on yleensä käsiraha omaisuutta. Jos maksat kiinteistöstä kaikki käteismaksut, käteismaksu on sama kuin cap-korko. Suurin osa kiinteistösijoittajista ei kuitenkaan maksa kiinteistöistä 100 prosenttia käteisestä. Silti käteisen laskemisesta voi olla heille vielä hyötyä.,

tarvitset cash-on-cash laskenta kunnolla vertailla hankkeita, jotka edellyttävät merkittäviä investointeja, muodossa lainan maksuista, kuntoutuksen kustannuksia, ja päätöskurssi kustannukset lisäksi käsiraha tai osto. Kaikki mitä sinun tarvitsee maksaa, jotta saat kiinteistön valmiiksi vuokralaisille kuuluu tähän luokkaan.

ymp: N korko voidaan arvioida, kuinka hyvä sijoitus omaisuus on, kun käteistä rahaa laskelmat avulla voit määrittää, mitkä tarjoukset ovat korkein palaa.

miten Cap-korkoa käytetään Vuokrakiinteistösijoittajana?,

ymp: N korko voidaan vertailla suhteellinen menestys koska kiinteistö sijoittaja tai arvo tietyn omaisuuden. Voit esimerkiksi laskea koko salkkusi ylärajan ja tunnistaa alisuorittajat. Tai voit oppia tietyn alueen keskimääräisen ylärajan ja sitten mitata kiinteistön arvon sen ylärajan perusteella. Jos siinä on matalampi yläraja, niin sen arvo on pienempi kuin vastaavan kodin, jossa on korkeampi yläraja.

tietää, että kannattavien investointien löytämiseksi ei tarvitse lähteä High cap-alueille., Matalan suojuksen alueella voi olla parantamisen varaa. Etsiä alueita, joissa on nopeasti kasvava vuokra hinnat, koska nämä ovat paikkoja, joissa korkki korko on paremmin ensi vuonna kuin tänä vuonna. Ja että korkeampi yläraja johtaa siihen, että kiinteistöjen arvot nousevat vuodessa tai kahdessa.

ideaalikiinteistöjen vuokrat nousevat yhdessä muuttumattomien kulujen kanssa. Jos toimintakulut kuitenkin nousevat huimasti, NOI menee ylös ja tappaa tuon suuren kattoprosentin kuluvalle kalenterivuodelle. Tämä on riski vanhemmille rakennuksille, jotka tarvitsevat suuria töitä., Jos löytyy hyväkuntoisia kiinteistöjä ja vanhojakin rehabedeja, voisi pitkän aikavälin arvoa luoda ostamalla jotain NOI-korotuksilla.

Arvioida Kiinteistön Arvo Arvo Korko

Ymp: N Korko vain edustaa ennustetaan palaa yhden vuoden, jos kiinteistö on ostettu kaikki käteisellä. Mutta koska emme yleensä osta omaisuutta käyttämällä kaikkea käteistä, käyttäisimme muita toimenpiteitä, kuten käteispalautuksen, arvioidaksemme kiinteistön taloudellista suorituskykyä.,

yläraja lasketaan ottamalla kiinteistön nettomääräinen liiketulos (NOI) ja jakamalla se kiinteistön käypään markkina-arvoon (FMV). Mitä korkeampi yläraja on, sitä parempi on kiinteistön Tulo ja markkina-arvo. Korkki Korko lasketaan seuraavasti:

– Arvo Rate = nettotuotot / – Arvo

– Arvo Rate = nettotuotot / Arvo
Arvo Rate = $50,000 / $625,000
Arvo Rate = 8.0%

toisena esimerkkinä, oletetaan, että etsit ostaa kiinteistön, joka on netto liiketulos $20,000., Pienen tutkimuksen perusteella tiedetään, että alueen keskimääräinen yläraja on 7,0 prosenttia. Saattamalla kaava voidaan laskea arvioitu markkina-arvo seuraavasti:

– Arvo = Tilikauden Liiketulos / korkoprosenttina
Arvo = $20,000 / 7.0%
Arvo = $285,715

etu Korkki Korko on, että se tarjoaa sinulle erillinen mitta-arvo verrattuna arviointeja, mistä arvo on peräisin äskettäin myyty comparables (jotka perustuvat pääasiassa fyysiset ominaisuudet). Tämä pätee erityisesti kaupallisten tulokiinteistöjen vertailussa.,

Huomaa, että pieni ero Korkki Korko voi tuntua paljon, mutta se voi tehdä suuri ero teidän arvostus. Esimerkiksi, ero 7,0% ja 7.5% Cape Korko vain 0,5%: n ero, kiinteistön 50 000 dollarin liikevaihto liikevoitto on $47,619 ero arvo! Muista siis tarkistaa numeroiden tarkkuus.

Kuten aina, haluat katsoa useita taloudellisia toimenpiteitä arvioitaessa tuloja omaisuutta, mukaan lukien cash-on-rahana takaisin, velka kattavuus suhde, ja sisäinen korkokanta.,

Usein Kysyttyjä Kysymyksiä Cap Rate

Alla on muutamia ylimääräisiä tarkentavia vastauksia joihinkin usein kysyttyihin kysymyksiin korkki korko laskimet.

mikä on hyvä yläraja?

korkoprosenttina kiinteistö voi vaihdella negatiivisen numeron, kaksinumeroisia tuotto. Vakiokattoprosentti on CBRE: n vuoden 2019 pohjoisamerikkalaisen Cap Rate-tutkimuksen mukaan tyypillisesti 4-8 prosenttia. ”Hyvää” YMP: n korkoa ei kuitenkaan ole olemassa., Kaikki riippuu siitä, millaiseen riskitasoon kiinteistön omistaja on tyytyväinen ja miten yläraja vertautuu alueen vastaaviin kiinteistöihin.

jotkut sijoittajat sanovat, etteivät osta mitään alle 8 prosentin korolla. On vaikeaa, mutta mahdollista löytää ominaisuuksia, joiden yläraja on 20 prosenttia.

korkea yläraja johtuu yleensä alhaisesta kauppahinnasta (myös ahdistuneista myyjistä) tai korkeasta NOI: sta. Tärkeintä on tietää, miksi YMP: n korko on normaalia korkeampi, eikä hylätä omaisuutta, koska YMP: n korko on paljon keskimääräistä korkeampi.,

matala yläraja on vähemmän riskialtis, kun taas korkea yläraja on riskialttiimpi, mutta mahdollisuuksia tulojen lisäämiseen on. Kuten aiemmin mainitsimme, epätavallisen korkea tai matala yläraja (verrattuna muihin alueen kiinteistöihin) voi osoittaa, että jotain on ”pois” kiinteistön kanssa.

mitä 7, 5 prosentin yläraja tarkoittaa?

7,5 prosentin cap-korko ei itsessään merkitse juuri mitään. Sen sijaan se osoittaa kiinteistön nettokäyttötulon ja markkina-arvon, tässä tapauksessa 7,5 prosentin, välisen suhteen., Korkki korko on tapa näyttää, kuinka paljon omaisuutta on tarkoitus tehdä vuoden käyttämällä suhdetta tuloja, käyttökustannukset, ja markkina-arvon omaisuutta.

Mitä tämä tarkoittaa kannalta hyvä tai huono sijoitus tai dollari määriä riippuu tilanteesta. Esimerkiksi, sanotaan haluat ostaa kodin, joka maksaa $1 miljoonaa, jonka odotettu nettokäyttötuotto (eli vuositulot) on $75,000. Noi: n (75 000)/kiinteistön arvon (1 000 000,) vakuuskattoyhtälön avulla saisi 7,5 prosentin ylärajan., Voit sitten helposti verrata muita Ymp hinnat alueella arvioida investointeja.

mikä on hyväksyttävä yläraja?

hyväksyttävä yläraja vaihtelee tilanteen mukaan. Keskimääräinen yläraja on tyypillisesti 4-8 prosenttia, mutta se, mikä on hyväksyttävää, vaihtelee sen mukaan, kuinka suuri riski sijoittajalla on.

onko korkeampi yläraja parempi?

korkeampi yläraja ei välttämättä ole parempi. Jälleen se riippuu siitä, kuinka suuren riskin kiinteistön omistaja on valmis käsittelemään., Varakas sijoittaja, joka haluaa tehdä nopeita tuloja kääntämällä omaisuutta, voi olla tyytyväinen korkeampaan korkokattoon, koska sen ansaintamahdollisuudet ovat suuremmat, kun taas siihen liittyvä riski ei ole huolenaihe. Toisaalta, nuori pari, joka haluaa asettua kotiin ja kasvattaa lapsia siellä lähitulevaisuudessa todennäköisesti halua alhainen cap-korko, joka on vastaavasti pienempi riski ja todennäköisesti kasvaa hitaasti ajan myötä.

miksi ylärajan nousu on suurempi?

ei aina. Kiinteistöjen pääomitusasteet eivät välttämättä ole riskin mittari., Tämä on jyrkässä ristiriidassa osakkeiden ja joukkovelkakirjojen kanssa, joissa tuottoaste on suhteessa riskiin. Ylärajaa voidaan kuitenkin käyttää vain tuloja tuottavan omaisuuden kanssa. Kaava vain ei toimi, jos aiot ostaa omaisuutta nyt myydä sen myöhemmin, kuten Kun etsit korjata ja kääntää.

huomaa, että rahassa ei oteta huomioon veroja. Korkeat verot voivat pyyhkiä pois mahdolliset sijoitustuotot. Tämä tarkoittaa sitä, että todelliset palautukset, jotka näet jälkiveron jälkeen, ovat alhaisempia kuin Ymp-korko., Yläraja vaihtelee useiden seikkojen perusteella, jotka kaikki eivät suoraan vaikuta kiinteistön arvoon.

kiinteistön Ikä, alueen toivottavuus ja vuokrakiinteistöjen kysyntä naapurustossa ovat muutamia tällaisia tekijöitä. Jos on enemmän kysyntää asunnot kuin markkinoilla tarvikkeita, vuokra hinnat, ja NOI voi olla suhteellisen korkea, vaikka kohtalainen kotiin arvot.,

Ja jos siellä on ylitarjontaa ylellisyyttä asunnot alueelta, olet menossa nähdä alhainen NOI ja de facto-ROI kautta ymp: n tahtiin, koska oman omaisuuden voi istua tyhjä pitkään tai ei vuokraa riitä kattamaan liiketoiminnan kulut.

cap-koron kanssa on muitakin ongelmia, jotka selittävät, miksi sinun on tiedettävä lisäarvoja, kuten käteisen tuotto. Esimerkiksi Ymp-korko on vuosittainen luku. Se kaatuu jos kiinteistö oli tyhjillään useita kuukausia syytään nykyinen omistaja., Silti metri nousee automaattisesti inflaation myötä, jos vuokrat ovat pysyneet markkinakorkojen perässä.

ymp: N korko ei kerro, miten omaisuus on esiintynyt ajan; vajaakäyttöasteet ja tuloslaskelmat tulee tehdä, että. Korkeampi Ymp-korko on riskialttiimpi samasta syystä kuin kaikki suuret investoinnit ovat riskialttiimpia. Kaikki liittyy todennäköisyyteen ja mahdolliseen epävarmuuteen, jota kutsutaan Riskituottokaupaksi, tunnetuksi sijoitusperiaatteeksi.,

matematiikka takana Riski-Tuotto Kompromissi on hieman monimutkaista, mutta tämä opas Malli Sijoittaminen rikkoo asioita alas helposti ymmärrettävää kohdat, jos haluat saada nitty-gritty.

onko yläraja sama kuin ROI?

Ei, yläraja ei ole sama kuin ROI. Vaikka molemmat mittarit käyttävät NOI niiden laskelmat, he mittaavat eri asioita., Cap rate käytetään arvioitaessa, kuinka kannattavaa pala omaisuutta pitäisi olla verrattuna markkinoilla, riippumatta siitä, ostaja, vaikka ROI (return on investment) on konkreettinen laskelma, joka osoittaa, kuinka paljon tietyn omistajan tulee tehdä vuosittain. ROI sisältää kiinnelainamaksut, kun taas cap-korko ei.

miten kiinteistöarvo lasketaan korolla & NOI?

Käyttämällä korkki korko ja netto liiketulos määrittää arvo kiinteistö on tunnettu tulot lähestymistapa arvostus., Nettokäyttötuotot vastaavat kaikkia kiinteistöstä saatavia tuloja, joista on vähennetty kaikki kohtuulliset toimintakulut. Tämä on ennakonpidätys. Se ei sisällä poistoja, poistot, investoinnit, ja kiinnitys maksuja. Että NOI on vastaava tulos ennen korkoja ja veroja, jos vertaat korkoprosenttina liiketoimintaa, joka on myytävänä.

  1. Etsi vuosittainen liikevoitto tai NOI.
  2. Jaa nettomääräinen liiketulos koron mukaan.,

esimerkiksi, vuokra omaisuutta Dallas netto liiketulos $30,000 ja korkki korko on 7 prosenttia on arvoltaan $428,571. Saman kiinteistön, jossa on 10 prosentin yläraja, arvo olisi 300 000 dollaria. Toisin sanoen, Mitä korkeampi yläraja on, sitä pienempi on kiinteistön arvo.

toivomme, että seuraavat selitykset olivat hyödyllisiä tahansa agentti haluavat tarjota enemmän kokonaisvaltainen näkemys kiinteistön vaihtoehtoja asiakkailleen.

nyt kun ymmärrät, miten cap-hinnat toimivat, tässä on helppo laskin, jota voit käyttää.