6 asioita tietää ennen kuin ostat lomaosakkeen

joillekin ihmisille, lomaosakkeet ovat hyvä vaihtoehto, ja noin joka 12 Amerikkalaiset (7.9%) omisti vuonna 2014, jopa 7,2% vuonna 2012, ARDA sanoo. Aika-ajot voivat taata sinulle loma-ajan, koska niissä on usein kiinteät vuosittaiset käyttöpäivämäärät. Lisäksi Lomaosakkeet tarjoavat tyypillisesti hotellihuonetta suurempia majoitustiloja (usein kaksi makuuhuonetta tai enemmän) ja enemmän mukavuuksia, kuten keittiöitä ja pesukoneita. Lomaosakkeiden omistajat voivat myös ”vaihtaa” osakkeitaan muihin lomakohteisiin ympäri maailmaa.,

ARDA sanoo, että kuva timeshare omistajat kuin vanhukset eläkeläiset pelaavat pelejä on muuttunut liian, kanssa lomaosakkeen omistajat tulossa nuorempi ja enemmän etnisesti monipuolinen, ja iän mediaani oli 39 omistajille, ja yli 40% YHDYSVALTAIN omistajat joko Afrikkalainen Amerikan tai Latinalaisamerikkalainen. Lähes kolme neljäsosaa omistajista on college astetta, ja 23% on valmistunut astetta, ja on mediaanitulot lähes 95 000 dollaria, ARDA sanoo.

Lomaosakkeet on myös ollut valtava voitto keskukset hotel yritykset. Ennen kuin Bethesda osti sen.,-perustuu Marriott MAR , Starwood Hotels & Lomakohteet Maailmassa oli myyty yli 6 miljardia dollaria loma timeshare ominaisuuksia yli 220000 omistajat viimeisten 30 vuoden aikana.

juuri ennen fuusion Marriott Starwood suunniteltu spin off sen timeshare yritysten kanssa yli $923 miljoonan euron vuotuiset tulot, kuten erillinen yritys tunnetaan Vistana, mutta se osti Miami-pohjainen Väli Vapaa-ajan Ryhmä MEILLE:IILG $1,5 miljardia euroa lokakuussa 2015., Väli Vapaa-ajan Ryhmä sanoi tiedotteessa, että se oli yli 280000 timeshare omistajat ja vuotuinen liikevaihto on yli $670 miljoonaa euroa.

Mutta lomaosakkeet liittyy myös korkeapaine myynti taktiikkaa, että pilkataan armottomasti pop-kulttuurin ja ne ovat usein myydään tappiolla, kun se tulee aika purkaa yksi. Plus, ne tulevat vuotuiset ylläpitomaksut, jotka voivat helposti alkuun useita tuhansia dollareita ja jotka usein kasvavat joka vuosi, onko käytät aikaosuuden tai ei.,

”Sinun piti sulkea käsitellä ja kertoa heille, mitä sinun piti kertoa heille,” sanoi Dana Micallef, entinen timeshare myyntimies, joka vietti viikon 2000 Orlando myydä ennen lopettamista, mitä hän sanoi, oli inho prosessi. ”Pue se (sijoitus) ja luvannut heille maailman, että he voivat myydä sen, kun mahdollisuudet myydä sitä ovat olemattomat.”

Micallef, 40, nyt toimii yritys nimeltä American kulutusluottoja Ormond Beach, Fla. jonka hän aloitti vuonna 2004 auttaakseen ihmisiä pääsemään pois lomaosuusvelvoitteistaan., Nyt kun hän on pöydän toisella puolella, hän ”pystyi vihdoin kertomaan (lomaosakkeiden omistajille) totuuden”, hän sanoi.

Tässä muutamia asioita, asiantuntijat sanovat, pitää mielessä ennen kuin ostat lomaosakkeen:

Älä maksa täyttä hintaa

Kuten useimmat kiinteistö-liiketoimet (jopa hotelli pysyy), hinta on yleensä neuvoteltavissa. Lomaosakkeiden alkuhinnat ovat tyypillisesti keskimäärin lähes 16 000 dollaria. Aikaosuuksien kauppaan pitää huomauttaa, että yli 20 vuoden aikana, nelihenkinen perhe voi säästää yli $25,000 majoitusta pysymällä timeshare verrattuna, mitä he olisivat valmiita maksamaan hotelli pysyy.,

Kuitenkin, ottaen huomioon, kuinka monta vaihtoehtoja sinulla on, kun se tulee lomille, sinulla on vaikutusvaltaa, kun se tulee hinta. Sellaisenaan, timeshare yritykset haluavat tarjota ilmaisia lahjoja, kuten illallisia ja näyttää liput, tai ilmaiseksi ”kokeile-se-out” asunnot mahdollisille ostajille.

Andy Doran, nyt 44-vuotias tutkija Lawrence Berkeley National Laboratory Berkeley, Calif., muistuttaa, kun on aika osakeyhtiön tarjousta ilmainen Las Vegas loma, jos hän ja hänen morsiamensa osallistui esittely Lahden yli niiden Berkeley kotiin Burlingame, San Francisco lähiö. ”Se oli traumaattinen pari tuntia kovaa, kovia, vaikea myydä,” – hän sanoi haastattelussa. ”Onnistuimme poistumaan kupongilla emmekä saaneet aikaosuutta, mutta emme lunastaneet sitä”, hän sanoi.,

Usein ”vaikea myydä” lähestymistapa joitakin timeshare yritykset on, koska ne ovat niin paljon kilpailua ja myynnin ja markkinoinnin kustannukset ovat niin korkeat, joskus peräti 55%, sanoo Gary Prado, johtaja, markkinointi ja liiketoiminnan kehitys RedWeek.com, osa-aikaista myynti-ja vuokra-sivusto. ”Syy siihen, miksi timeshares jatkuvasti pilkataan, on tapa, jolla ne myydään”, hän sanoi. ”Ihmiset eivät mene ulos ja sano ’Haluan ostaa lomaosakkeen tänään’, se on myyty painavana heräteostoksena”, hän sanoi.,

Lisäksi yhden sivuston lomakohteet ovat viettää enemmän houkutella ostajat kuin tuotemerkkejä kuten Marriott (joka hiljattain osti Starwood merkkejä), Hyatt ja Hilton. ”Olemme myyty hyvä, ei haluttu hyvä”, Ardan toimitusjohtaja Howard Nusbaum sanoi. ”Ihmiset rakastavat tuotetta, mutta vihaavat (myynti) prosessia.”

Micallef, kuitenkin, on eri mieltä, sanomalla, hänen kokemus on, että noin kahdeksan jokaisen 10 asiakasta hän näkee haluavat purkavat omaisuutta ole oikeastaan koskaan käyttänyt aikaosuuden.,

Tietää, mitä olet todella ostaa

Koska timeshare yritykset tietävät, että voit todennäköisesti löytää halvempia vaihtoehtoja olemassa ostajia, usein sivustot, kuten Aikaosuuksien Käyttäjät-Ryhmä ja RedWeek.com, jos sinun palkka on pieni listalle maksu, ne yleensä tarjoavat sulkeminen kannustimia ja muita etuisuuksia. Mutta ne etuisuudet eivät yleensä saa takaisin rahaa, jonka säästäisit ostaessasi nykyiseltä omistajalta.,

Se on myös tärkeää tietää, millainen kiinteistö kiinnostavat sinua itse omista kun ostat lomaosakkeen. Noin 95% timeshare myynti YHDYSVALLOISSA voit todella saada teon ominaisuus, jota kutsutaan ”timeshare estate” alla valtion lakia, joka usein tarkoittaa, että voit vuokrata jakaa, myydä se tai vaihtaa sen, ja siirtää sen perilliset. ”Se on kuin mikä tahansa muu kiinteistöteko”, Ardan Nusbaum sanoo. ”Sitä voi pitää ikuisesti”, hän sanoi, vaikka huoltomaksut pitää maksaa joka vuosi, aivan kuten kiinteistöverotkin., Lisäksi, jos et tee maksuja, lomaosakeyhtiö voi ulosmitata, Nusbaum varoittaa.

Useimmat muut YHDYSVALTAIN ulkopuolella (kuten Meksikossa) ovat yksinkertaisesti nimellä ”timeshare lisenssit” tai ”jäsenyys”, joka yleensä vain antaa sinulle ”right-to-use” vain niin kauan kuin sopimus sallii ja voi olla muita rajoituksia. Lisäksi, jos allekirjoitat sopimuksen Yhdysvaltain ulkopuolella aikaosuuden toisessa maassa, et ole suojattu Yhdysvaltain lait.,

Lopuksi, jos olet ostaminen timeshare keskeneräinen omaisuutta, Federal Trade Commission suosittelee, että rahat sijoitetaan sulkutilille rekisteröity paikallinen pankki, kunnes omaisuus on saatu päätökseen, ja myös ”ei-suorituskyky” lauseke myynti sopimus. Näin lomaosakkeiden Kehittäjä menee konkurssiin tai laiminlyö velvoitteensa ennen kiinteistön ja yksikön valmistumista, voit saada rahasi takaisin, FTC kertoo.

lisäksi säännöllisten ylläpitomaksujen lisäksi vuosittain voidaan tehdä usein erityisarvioita., Yksi järkyttynyt ryhmä useita tuhansia timeshare omistajat Kauai, Havaiji, joutuivat koukku lähes $5,800 erityinen arviointi ylläpitokulut yksi vuosi, päälle niiden 1400 dollaria vuosittain maksuja, kun resort omistaja, Diamond Resorts International, sanoi, että vuonna 2011 resort Poipu Beach on käytännössä rakennettu uudelleen $65 miljoonaa euroa, koska vesivahinko.,

Tietää oman valtion on oikeus kieltäytyminen timeshare-sopimusten

Koska monet dokumentoiduista tapauksista, joissa väärinkäyttö timeshare myynti ja jälleenmyynti, useimmat valtiot ovat ottaneet melko antelias opt-out-lausekkeiden kuluttajille, joka tunnetaan nimellä ”oikeus purkuun.”Tyypillisesti kuluttajilla voi olla jopa viikko aikaa purkaa myyntisopimus lomaosakkeesta, mistä tahansa syystä. Floridassa, esimerkiksi, jossa lähes 25% USA: n lomaosakkeet sijaitsevat, on 10 päivää, ja rahat on palautettava takaisin kuluttajalle 20 päivän kuluessa saatuaan peruutusilmoituksen.,

lisäksi, jos sinulla ostaa lomaosakkeen, olla tietoinen siitä, että jotkut jäsenvaltiot ovat vahvempia oikeuksia purkaminen kuin toiset, ja timeshare yritykset ovat hyvin tietoisia siitä, jotka ovat heikompia. Varoa tahansa yritys, joka vaatii sinua allekirjoittamaan sopimuksen asiakirjoja eri tilassa kuin missä aiot ostaa niin saatat olla solmimalla sopimuksen valtiossa, joka on vähemmän suojaa.

jos kieltäydyt, FTC suosittelee lähettämään kirjeen varmennetun postin kautta tai käsin lähetettynä allekirjoitetun kuitin kanssa. Lisäksi muista pitää kirjaa kaikista kirjeenvaihdoista ja siitä, kenen kanssa olet keskustellut, FTC kertoo.,

Tietää, miten kaupan lomaosakettasi välein tai vaihtaa sen osa-aikaista toisen keinona, kun et voi käyttää sitä,

Jos haluat vaihtaa toiseen keinona, sinun täytyy tietää, miten tehdä niin. Usein kauppa voidaan tehdä sisäisesti, jos lomakeskus on osa suurempaa ryhmää tai lomakeskusta. Muuten, sinun täytyy mennä läpi vaihto-yritys — RCI on näkyvin — missä sinun täytyy maksaa lisää jäsenyyttä ja vaihto maksuja. Sekään ei takaa, että saa haluamansa vaihdon.,

Jopa varata aikaa omalla timeshare voi olla vaikeaa, koska monet aikaosuuksiin resorts ovat siirtymässä pois kiinteä kertaa. ”Jos soitat vuosi etukäteen, sinun on hieno,” sanoi Jeff Weir, tiedottaja RedWeek.com. ”Jos soitat neljä kuukautta etukäteen, siellä on yleensä ole tilaa majatalossa”, hän sanoi. Weir sanoo kuitenkin, että jos olet valmis pakkaamaan ja menemään 30-60 päivän kuluessa, voit usein saada valitsemasi paikan.,

Varo huijauksia

Jotkut tyytymätön timeshare omistajat voivat kohdata järjestelmään, jossa ne soitti ja tarjosi ”ostaja” heidän timeshare, yleensä liioiteltu hinta yli hinta he alun perin maksettu. ”Jos joku soittaa sinulle jopa ostaa jotain, että sinulla ei ole mainostettu, sinun pitäisi ripustaa ylös,”, sanoo Gary Prado ja RedWeek.com.

Hyvin usein yhtiön toinen pää puhelimen kerää satoja tai jopa tuhansia dollareita ns ”teko siirto” tai ”markkinointi” maksuja, mutta sitten ei koskaan loppuun ”myynti”, sanoi Micaleff., ”He lupaavat lopettaa verenvuodon, mutta ne ovat kaikki huijauksia”, hän sanoi. Federal Trade Commission yhdessä valtioissa, kuten Floridassa, viime vuosina on säröillä alas timeshare jälleenmyynti huijauksia ja FTC tarjoaa ohjeita siitä, miten ei olla otettu, kun haluat purkaa timeshare.

Micaleff kertoi pystyneensä auttamaan kuluttajia purkamaan myyntiään tyypillisesti etsimällä virheitä myyntiprosessissa tai sopimuksessa. ”On miljoona lakia, joita rikotaan säännöllisesti” myyntipuheen ja ostoprosessin aikana, hän sanoi., Mutta hänen palvelu ei ole halpaa, tyypillisesti maksaa välillä 1800 dollaria ja $3,400 riippuen määrä lomaosakkeet asiakas omistaa.

Edelleen, Micaleff sanoo, että useimmat timeshare yritykset haluavat vapauttaa yksittäiset omistajat irti sopimuksesta eikä mennä oikeuteen ja menettää. ”He mieluummin välttäisivät kiusallisuuden ja asiakkaan vapauttaminen on helpompaa”, hän sanoi.

Se ei ole real-estate investment

Nusbaum, ARDA presidentti varoittaa, että timeshare-ominaisuudet eivät ole niille, jotka haluavat tehdä rahaa kiinteistöjen, mutta suunniteltaessa tulevia lomia., Lisäksi lomaosakkeesta pitää hänen mukaansa ottaa kaikki irti. ”Aikasarjoja ei pitäisi koskaan ajatella rahallisina sijoituksina”, hän sanoo. Sen sijaan ainoat sijoitusaikaosakkeiden omistajat tekevät hyviä lomamuistoja. ”Ihmiset eivät herää haluamaan lomaosaketta, mutta ihmiset haluavat lähteä lomalle”, hän sanoi.

Tämä tarina päivitettiin lokakuussa. 28, 2016.