Self Storage Mulighed for Investering
True kommercielle udvikling af self storage begyndte i slutningen af 1960’erne af pionererne inden for self-storage virksomhed, der er anerkendt af en stigende efterspørgsel efter boliger og kommercielle opbevaring. Dette var de ejendomsudviklere, der vovede sig ud og satte scenen for den branche, som vi kender i dag–en industri, der er fordoblet i.
Self storage industrien er ikke anderledes end nogen anden industri, hvis man sammenligner udbud og efterspørgsel Økonomi., Efterhånden som efterspørgslen efter bolig-og erhvervslager er steget, så har behovet for faciliteter, der leverer det. Den enorme industrivækst, der er oplevet i de sidste 25 år, kan tilskrives større offentlig bevidsthed om de økonomiske og personlige fordele ved produktet. Denne fortsatte stigning i efterspørgslen, sammen med fremragende investeringspotentiale, har gjort self storage til en af de førende vækstindustrier i landet siden 1978.,
Når en industris efterspørgsel er blevet etableret, har drivkræfterne bag de varer eller tjenester, der er nødvendige for at imødekomme den, altid været kapital og ROI. For at forstå self storage potentiale som en investering, skal man først forstå sin grundlæggende økonomi. Tabel 1 er en finansiel model for en typisk self storage udvikling, forklarer “bundlinjen” af en sådan investering. Der er en række omkostninger til udvikling af self storage på forskellige markeder over hele landet. Derfor bruger denne model nationale industri gennemsnit til at repræsentere individuelle udviklingsomkostninger, husleje og projektstørrelse., Det forudsætter en egenkapitaldeltagelse på 20 procent af de samlede omkostninger, hvor de resterende 80 procent finansieres.
Omkostninger til Storage-Enheder Investeringer
cash-flow Analyse
“Statement of cash-flow” i Tabel 1 viser, at et self storage anlæg med 40.000 netto-leasable kvadratmeter, på et marked med $9 per kvadrat-fod årlige husleje, vil generere $450,000 af den samlede årlige husleje ved 100% belægning. Andre indtægter stammer fra sene gebyrer, detailsalg, administrationsgebyrer, lastbiludlejningsprovisioner mv., og normalt tegner sig for yderligere indtægter på 5 procent.,
en 10 procent justering af den samlede forventede indkomst er almindelig, fordi den repræsenterer normale forventede ledige stillinger og inkassotab. At opnå og opretholde en gennemsnitlig belægning på mindst 90 procent bør være målet for enhver udvikling og bør bruges til at evaluere projektets investeringspotentiale.
normale driftsomkostninger varierer generelt fra $2.75 til $3.25 pr. Denne variation i udgifter skyldes de variable omkostninger på forskellige markeder, såsom ejendomsskatter, lederlønninger og brugsomkostninger.,
nettodriftsindtægterne (NOI) er saldoen på udviklingsindtægterne, efter at driftsomkostningerne er betalt. Opretholdelse af den højest mulige NOI er ekstremt vigtigt, fordi det bruges til at bestemme facilitetens nuværende og fremtidige værdi. NOI bør være fra 60 procent til 67 procent af den effektive bruttoindkomst af en udvikling.
Gældstjeneste for denne særlige finansielle model er baseret på lånebeløbet på $1, 59 millioner, en rente på 10 procent og en afskrivningsgrad på 25 år., Gældstjeneste afhænger helt af den finansielle ordning, der forhandles med långiveren. Investorens finansielle sundhed og långivers opfattelse af risiko involveret vil ofte bestemme renten, lånebeløbet og afskrivningsperioden.
med fastlæggelsen af en udviklings faktiske NOI og den gældsservice, der skal betales over tid, udledes en forventet likviditet. I den finansielle model i tabel 1 har en investering på $397,615 genereret positiv pengestrøm på $ 117,761 eller et 29.6 procent “cash-on-cash” investeringsafkast., Dette er en typisk ROI for self storage investorer, hvilket er en af hovedårsagerne til branchens enorme vækst i de sidste 25 år.
Hvad er udviklingsomkostninger for self Storage
også opført i tabel 1 er en komplet liste over gennemsnitlige udviklingsomkostninger til opstart af en Self storage-virksomhed. Her igen, der er variabler, men de fleste er begrænset til de faktiske udgifter til jord og self storage enheder byggeudgifter.,
en af de største variabler og enkelt mest afgørende faktorer for bestemmelse af en udvikling gennemførlighed er de faktiske omkostninger af jord til udvikling. Den finansielle analyse forudsat angiver købsprisen for jorden er $ 3.25 per kvadratfod. På grund af at have en siteebstedsdækning på cirka 45.91 procent er nettoomkostningerne for jorden pr. En udviklings net-leasable firkantede optagelser er helt afhængig af den tilladte dækning af siteebstedet., Maksimering net-leasable dækning på sitet er afhængig af faktorer såsom setoneinddeling tilbageslag, servitutter, hjælpeprogrammer, bygningskode compliance krav, og topografi og faktiske fysiske layout af sitet. Normale dækninger på stedet spænder fra 35 procent til 50 procent.
med hensyn til omkostningerne ved byggeri, byggearbejde og forsyningsselskaber er de største variable omkostninger. Normale omkostninger til udvikling af siteebsteder varierer fra $ 4.25 til $ 8 og afhænger igen helt af den faktiske topografi og fysiske layout af siteebstedet. Rydning/rydning, udgravning, stormafvanding, forsyningsvirksomhed mv.,, er alle stedspecifikke, og deres omkostninger varierer fra et sted til et andet. Ansættelsen af en civilingeniør med egenopbevaringserfaring skal sikre, at disse omkostninger minimeres. Pas på jordomkostninger under markedsværdier. Oftest betyder en lav jordpris, at der er et problem, der kræver store udgifter til udvikling af stedet.
selvfølgelig afhænger omkostningerne ved selvopbevaringskonstruktion af den type produkt, man udvikler. Bygningsomkostningerne varierer dog kun lidt i forhold til de variable omkostninger ved jord-og byggemodningen., De gennemsnitlige omkostninger til byggeri, herunder site arbejde / forsyningsselskaber, spænder fra $23 Til $28 per brutto bygning kvadratfod, eller ca 67 procent af det samlede udviklingsbudget.
de resterende udviklingsomkostninger varierer kun lidt bortset fra finansieringsomkostninger og rentebærende omkostninger. En investors økonomiske sundhed og hans evner til at forhandle vil bestemme disse omkostninger. Den typiske self storage udvikling omkostninger spænder fra $ 34 Til $ 42 pr brutto bygning kvadratfod. Igen er denne varians afhængig af jord, byggeri og finansieringsomkostninger., Det er dog vigtigt at huske, at der er en sammenhæng mellem markedsleje og udviklingsomkostninger. Jo højere omkostningerne er på et marked, jo højere husleje vil være.
Hvorfor er finansielle prognoser vigtige?
den finansielle model angiver, at en investering på $397,615 realiserer en 29.6 procent cash-on-cash ROI, når udviklingen har opretholdt en 90 procent belægning. Desuden viser det, at virksomhedens fremtidige markedsværdi, baseret på en kapitaliseringsgrad på 10 procent og de eksisterende økonomiske forhold, ville være $2, 85 millioner., Derfor kunne en investor realisere et overskud på $ 864,425 ved salg af virksomheden på en fremtidig dato.
en anden vigtig finansiel statistik at bemærke er break-even belægningen for modellen i tabel 1. Denne særlige model projekter, at en belægning på 65 procent vil dække alle drifts-og gæld-tjenester udgifter. Normal break-even occupancies på gæld tjenester i self storage tilbud spænder fra 60 procent til 72 procent. Dette er langt under normale break-even occupancies for andre typer af fast ejendom., De lavere end gennemsnitlige break-even occupancies forbundet med self storage udvikling minimere investorens risiko og give ham mere fleksibilitet til at håndtere markeds-eller økonomiske udsving.
forstå, at finansielle modeller kun er fremskrivninger. En række interne og eksterne faktorer kan påvirke den samlede økonomiske resultater af en udvikling og investorens ROI. Imidlertid er den finansielle model i tabel 1 virkelig repræsentativ for den typiske Self storage-forretning og projicerer, hvad investoren normalt kan forvente af sin investering., Self storage har været og vil fortsat være en af de bedste investeringer køretøjer til rådighed i dette land.
er Self Storage en vellykket investering?
en af de bedste måder at sammenligne ejendomsinvesteringer er at se på udførelsen af selvopbevaring og andre ejendomsinvesteringer i det sidste årti. For nylig, min virksomhed har gennemført en tilbundsgående undersøgelse af udførelsen af flerfamiliehuse, kontor -, detail-og self storage udviklingen i Texas, Oklahoma, New Mexico, Colorado og Louisiana i løbet af de seneste 10 år., Undersøgelsen fokuserede på fejlfrekvensen for den udvikling, der åbnede mellem 1980 og 1987, og fungerede under den økonomiske recession, der begyndte i disse stater i midten af 1980 ‘ erne., Resultaterne af undersøgelsen er som følger:
- Flerfamiliehuse = fejlrate på 58 procent
- Kontor = fejlrate på 63 procent
- Detail = manglende hastighed på 53 procent
- Self storage = fejl vækstrate på 8 procent
antallet af self storage ejendomme, der endte med at til salg i FDIC, eller RTC-real-estate-portefølje var væsentligt mindre end andre real-ejendom ejendomme i samme periode., Af denne 8 procent i selvopbevaringsfejl blev et betydeligt antal virksomheder taget tilbage af finansielle institutioner, fordi de var sikkerhed for lån på anden fast ejendom.
hvorfor er der en væsentlig forskel i succes mellem self storage og andre fast ejendom? Hvad er de vigtigste elementer, der giver selvopbevaring den ekstra kant for at overleve hårde økonomiske tider? Det første, en investor skal forstå, er, hvad der sker med slutbrugeren–bolig–og erhvervskunder-under svingningerne i et markeds Økonomi.,
Self Storage Market
i tider, hvor et marked oplever et økonomisk opsving, begynder forretningen at trives, beskæftigelsesmulighederne øges, og salget af nye og eksisterende enfamiliehuse begynder at klatre. Man ville forvente self storage egenskaber til at gøre godt; oftest, de gør. En evaluering af typiske self storage ejendom, leje ruller i løbet af denne tid vil normalt vise en høj procentdel af mobile kunder–mennesker, der bevæger sig ind på markedet for første gang, eller kunder “køb” fra starteren hjem.,
på den kommercielle side betyder øget forretningsaktivitet en øget mængde kommercielle lejere til selvopbevaring. Omvendt, når økonomien begynder at vakle, det samme sker med erhvervslivet, beskæftigelse og fast ejendom i almindelighed. Den omvendte effekt forårsager dog stadig den samme mobilitet, som oftest gavner selvopbevaring. Folk begynder at flytte ud af markedet eller sælge deres hjem og flytte ind i mindre huse eller lejligheder.
kommercielle virksomheder reducerer eller ser til selvopbevaring for et mere økonomisk middel til opbevaring af varebeholdninger., En svimlende økonomi har en negativ indvirkning på self storage, men se på hvordan self storage egenskaber sammenligne med andre ejendomsprojekter. Under downswings i økonomien, flerfamiliehuse occupancies drop så meget som 25 procent, mens kontor og detail occupancies drop så meget som 30 procent. Hvem er kontoret og detail lejere? Virksomheder, der enten har svigtet, nedjusteret operationer og flyttet til en billigere ejendom eller helt flyttet til et andet marked. Dette er tabt indkomst til kontor-og detailejendomme, og det inddrives ikke, før markedets økonomi forbedres.,
Self storage vil også have et indledende fald i belægningen, som adskiller sig fra et marked til et andet, men normalt gennemsnit mellem 15 procent og 20 procent. Imidlertid, en typisk gearing self storage ejendom har en break-even belægningsgrad mellem 60 procent og 72 procent. Sammenlign dette med gearede multifamilie -, Kontor-og detailejendomme med en break-even belægningsgrad mellem 80 procent og 90 procent. Hvilke investeringer i fast ejendom har mere plads til at absorbere markedsfald?
udlejning af Selvlagring
husleje er en anden nøgle til succes med selvlagringsegenskaber., Den gennemsnitlige årlige leje intervaller for real-estate adspurgte i vores undersøgelse er som følger:
- Flerfamiliehuse–$7,5 – $12 per kvadratfod
- Kontor–$14 $24 per kvadratfod
- Detail–$16 $20 per kvadratfod
- Self storage–$6,5 – $12 per kvadratfod
Self storage huslejen falde inden for den vifte af andre fast ejendom projekter. Det er ikke ualmindeligt, at kunderne betaler det samme eller mere pr.kvadratfod for opbevaring, som de gør for at bo i en lejlighed., Denne lejesammenligning er endnu mere oplysende, når man sammenligner husleje med gennemsnitlige udviklingsomkostninger pr. Den gennemsnitlige udvikling omkostninger pr real-ejendom i undersøgelsen er som følger:
- Flerfamiliehuse–$60 til $70 per kvadratfod
- Kontor–$50 til $100 per kvadratfod
- Detail–$50 til $80 per kvadratfod
- Self storage–$34 – $42 per kvadratfod
Når man sammenligner både husleje og samlede omkostninger til udvikling, self storage oftest har en husleje, der er lidt mindre., Men selvopbevaring har en samlet udviklingsomkostning, der er en tredjedel til halvdelen af multifamilie -, kontor-eller detailejendomme. For investoren betyder dette et betydeligt mindre investerings-eller lånebeløb, der skal betjenes, samtidig med at der er sammenlignelige huslejer med andre ejendomsinvesteringer.
omkostningerne ved drift og de faktiske forvaltningskrav er et andet centralt element, der appellerer til investorer. Som tidligere nævnt varierer driftsomkostningerne til selvopbevaring fra $ 2.75 til $ 3.25 pr., Sammenlign dette med driftsomkostninger for de andre undersøgte ejendomsejendomme, der spænder fra $3, 50 til $5 pr. Lejligheder, Kontor-og detailejendomme skal løbende opretholde grundene, apparater, VVS, elektriske inventar og en række andre vedligeholdelsesproblemer, som normalt kræver et vedligeholdelsespersonale.
Der er Lejlighed “make-readies” og interiør remodeling for nye kontor og detail lejere. Til sammenligning har self storage normalt en eller to ledere og meget få af vedligeholdelsen “hovedpine” forbundet med “live-in” lejere., Generelt har en Self storage investor meget få af de problemer, der er forbundet med andre fast ejendom egenskaber.
“bundlinjen” ved sammenligning af selvopbevaring med andre ejendomsinvesteringer er, at investoren kan realisere meget højere ROI for den typiske selvopbevaringsejendom end for andre ejendomsinvesteringer. For det andet er investorens oprindelige investering en tredjedel eller halvdelen, der kræves af andre ejendomsinvesteringer., På grund af de lavere break-even occupancies, investor bør forudse investeringer cashflo.før og et meget lavere element af risiko i forhold til økonomiske fald og deres virkning på lavere occupancies og husleje. Investoren behøver ikke at bekymre sig om yderligere kapitalkrav i forbindelse med lejerforbedringer eller løbende vedligeholdelse.
fordelene ved at investere i selvopbevaring nævnt ovenfor har været og vil fortsat være nøgleelementerne for dens succes. Self storage branchens fremtid er meget lys. Industrien vil fortsætte med at modnes sammen med efterspørgslen efter dens anvendelse., De investorer, der vove sig ind i self storage vil opdage, hvad branchens pionerer gjorde for 25 år siden: Self storage er en af de bedste investeringer køretøjer til rådighed i dette land, nu og i fremtiden.
do “nload & Vis tabel 1: finansiel Model
A. pengestrømsopgørelse
B. årlig opgørelse over udviklingsomkostninger
C. projektspecifikationer
D. finansielle variabler for udvikling
E. finansielle udvikling