kan du overføre et pant til en anden låntager?

Når du sælger et hus eller en af ejerne flytter ud, kan det være fornuftigt at overføre pantet til den nye ejer. I stedet for at ansøge om et nyt lån, betale lukningsomkostninger og starte med højere renteomkostninger, ville ejeren bare overtage de nuværende betalinger. Det er muligt at overføre et realkreditlån, men det er ikke altid nemt.

antagelige realkreditlån

Hvis et lån er “antageligt”, er du heldig: det betyder, at du kan overføre pantet til en anden., Der er ikke noget sprog i låneaftalen, der forhindrer dig i at gennemføre en overførsel. Men selv antagelige realkreditlån kan være vanskelige at overføre.

i de fleste tilfælde skal den nye låntager kvalificere sig til lånet. Långiveren vil se på låntagerens kredit score og gæld-til-indkomst nøgletal for at vurdere låntagers evne til at tilbagebetale lånet. Processen er dybest set den samme, som hvis låntageren skulle ansøge om et helt nyt lån (men selvfølgelig kan låntageren overtage det eksisterende lån).,

for at afslutte en overførsel af et antageligt lån skal du anmode om ændringen med din långiver. Du bliver nødt til at udfylde applikationer, verificere indtægter og aktiver og betale et gebyr under processen.

Hvor finder man en

Desværre er antagelige realkreditlån ikke bredt tilgængelige., Din bedste indsats kan være, hvis du har et FHA-lån eller et VA-lån. Andre konventionelle realkreditlån er sjældent antagelige. I stedet bruger långivere en klausul om forfaldne salg, hvilket betyder, at lånet skal betales, når du overfører ejerskab af hjemmet.

långivere drager normalt ikke fordel af at lade dig overføre et pant, så de er ikke ivrige efter at godkende overførsler. Købere ville komme ud foran ved at få et mere “modent” lån, med de tidlige rentebetalinger ude af vejen (og de kan muligvis få en lavere rente)., Sælgere ville lettere sælge deres hus—muligvis til en højere pris-takket være de samme fordele.

undtagelser fra reglen

i nogle tilfælde kan du stadig overføre et lån—selv med en klausul om forfaldne salg. Overførsler mellem familiemedlemmer er ofte tilladt, og din långiver kan altid vælge at være mere generøs end hvad din låneaftale siger. Den eneste måde at vide med sikkerhed er at spørge din långiver og gennemgå din aftale med en lokal advokat.,

selvom långivere siger, at det ikke er muligt, kan en advokat hjælpe dig med at finde ud af, om din bank leverer nøjagtige oplysninger.

Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) love forhindre långivere fra at udøve deres mulighed for at fremskynde betalingen under visse omstændigheder., Gennemgå med din advokat for at se, om du kvalificerer dig. Flere af de mest almindelige situationer, der omfatter overførsel:

• At en efterlevende fælles lejer, når den anden dør
• At en relativ efter døden af en låntager
• Til ægtefælle eller børn af en låntager
• Som følge af skilsmisse og separation aftaler, der
• I en inter vivos tillid (levende tillid) hvor låntager modtager

Uofficielle Overførsler

Hvis du ikke kan få din anmodning er godkendt, kan du blive fristet til at oprette en “uformel” arrangement., For eksempel kan du sælge dit hus, lade det eksisterende lån være på plads og få køberen refundere dig for pantebetalinger.

Dette er en dårlig id.. Din realkreditaftale tillader sandsynligvis ikke dette, og du kan endda finde dig selv i juridiske problemer, afhængigt af hvordan tingene går. Derudover er du stadig ansvarlig for lånet-selvom du ikke længere bor i huset.

Hvad kunne gå galt? Et par muligheder omfatter:

• hvis køberen holder op med at betale, er lånet i dit navn, så det er stadig dit problem., De sene betalinger vises på dine kreditrapporter, og långivere kommer efter dig.
• hvis hjemmet sælges i afskærmning for mindre end det er værd, kan du være ansvarlig for enhver mangel.

Der er andre måder at tilbyde sælgerfinansiering til en potentiel køber, herunder at tillade en leje-til-egen ordning, hvor en del af lejen går mod en forskudsbetaling, hvis lejeren vælger at købe.

dine muligheder

Hvis du ikke kan få et pant overført, har du stadig muligheder, afhængigt af din situation.,

Hvis du står over for afskærmning: nogle offentlige programmer gør det lettere at håndtere pantet—selvom du er under vand eller arbejdsløs. Kontakt det amerikanske Department of Housing and Urban Development for at finde ud af, hvad der gælder i din situation.

Hvis du bliver skilt: spørg din advokat, hvordan du håndterer al din gæld, og hvordan du beskytter dig selv, hvis din tidligere ægtefælle ikke foretager betalinger.,

Hvis en boligejer er død: en lokal advokat kan hjælpe dig med at bestemme, hvad du skal gøre næste gang.

Hvis du overfører aktiver til en trust: dobbelttjek med din ejendomsplanlægningsadvokat for at sikre, at du ikke udløser en accelerationsklausul.

refinansiering

Hvis et lån ikke kan antages, og du ikke kan finde en undtagelse fra en klausul, der skal betales, kan refinansiering af lånet være din bedste mulighed. I lighed med en antagelse har den nye låntager brug for tilstrækkelig indkomst og kredit for at kvalificere sig til lånet.,

den nye boligejer vil simpelthen ansøge om et nyt lån individuelt og bruge dette lån til at betale den eksisterende realkreditgæld. Du skal muligvis koordinere med dine långivere for at få panterettigheder fjernet (medmindre den nye låntager og nye långiver accepterer dem), så du kan bruge huset som sikkerhed, men det er en god, ren måde at få arbejdet gjort.,