Hvad kommer der i tankerne, når du læser ordene “udlejningsejendom?”For mig er det ren spænding. I disse to enkle ord ser jeg muligheder, der bare er fyldt med potentiale. Det er ingen hemmelighed, at jeg tror, at det at eje ejendom er en af de bedste måder at udvikle langsigtet og generationsformue på. Det kan være en stor kilde til passiv indkomst, og i sidste ende kan det hjælpe dig med at opnå ægte økonomisk frihed.
Hvis du har siddet på hegnet, ikke sikker på, om at eje og udleje ejendom er det rigtige for dig, er dette for dig., I dette indlæg vil jeg gerne dele, hvordan jeg købte min første lejlighedsbygning og vise dig, at jeg ikke er noget særligt. Faktisk har jeg lavet et stort antal fejl, nogle af dem er fremhævet her, men i sidste ende har det vist sig godt.
Okay, ja, det er min første og eneste bygning–men jeg planlægger optimistisk for fremtidige stillinger (anden, tredje, femte osv.)., Jeg selv brøkdele af aktier i nogle andre egenskaber ved at investere i et par syndikeringer og crowdfunding, men jeg mener, at være lidt anderledes end rent faktisk at eje det og være i stand til at træffe dine egne beslutninger om, hvordan til at håndtere investeringer.
selvom jeg valgte at gøre denne DIY, er der andre gode muligheder derude som fast ejendom Cro .dfunding for dem af jer, der måske ikke ønsker at påtage sig det, jeg gjorde oprindeligt.
jeg har tænkt mig at bryde dette indlæg op i flere forskellige, let at fordøje dele, så måske, bare måske, du kan anvende dem til dine egne bestræbelser.,
så lad os begynde uden videre.
opsætningen
Jeg havde læst om at investere i boligblokke siden 2011. Jeg sagde til mig selv, at når jeg havde nok kapital, ville jeg tage springet. Skåret til flere år senere, og jeg havde sparet op hovedstaden . . . men jeg tøvede stadig. Hvad hvis jeg rodet op og købte den forkerte bygning? Ville jeg miste alle mine penge? Risikoen virkede for stor.
så i 2015 kom en af mine venner (som tilfældigvis også var læge) til mig og spurgte mig, om jeg ville overveje at købe en lejlighedsbygning med ham., Vi ville være lige partnere, dele omkostningerne, og da vi begge ikke havde nogen erfaring, vi ville lære sammen.
forståeligt nok var jeg lidt forsigtig med at investere med en ven. Men vi syntes begge at have den rigtige holdning: en vilje til at lære. Vi besluttede også at sætte alt skriftligt, så der ville være meget lidt fejlkommunikation. Vi besluttede at samle vores ressourcer og gå efter det.
jagten
Vi havde taget det største skridt ved blot at beslutte at købe en lejebolig i første omgang. Men det betød ikke, at vi vidste, hvor vi skulle hen derfra., Heldigvis havde en fælles ven af os (også en læge) for nylig købt en egen bygning, så vi tog ham ud for kaffe for at vælge hans hjerne lidt.
Vi bad ham om at fortælle os alt om hans oplevelse i håb om at få et indblik i, hvad vi skal gøre næste gang. Han foreslog straks, at vi bruger hans mægler, og de ville lære os rebene. Han tilbød også at hjælpe os med eventuelle spørgsmål, vi måtte have.
går lige sammen med hans forslag, vi nåede ud til hans Ejendomsmægler og udtrykte vores interesse i at købe en udlejningsejendom., Mægleren spurgte, hvor meget vi var villige til at sætte i. Vi kom hver til enighed om, at i betragtning af den “rigtige ejendom” ville vi hver især være villige til at lægge $ 100,000- $ 200,000. Heldigvis havde jeg sparet for dette øjeblik. Med den slags udbetaling på et kommercielt lån (som sandsynligvis ville kræve 30-35%), kunne vi søge efter en ejendom på op til en million dollars i værdi.
med alt det regnede ud, begyndte mægleren at kigge rundt i byen. Hans foreslåede kriterier var enkle: det skal være inden for vores prispunkt, og det skal have mindst fem enheder. Hvorfor mindst fem enheder?, Fordi på fem enheder og derover, ville du være i stand til at få et kommercielt lån med lettere udlånsstandarder. Dette skyldes, at din “lendability” –det vil sige sandsynligheden for at få lånet-bestemmes mere af selve bygningen snarere end dine personlige kvalifikationer. Det betyder normalt meget mindre papirarbejde og en meget glattere transaktion.
mægleren spurgte os derefter, hvilke områder vi gerne vil begynde at kigge på., Det er klart, at prispunktet hjalp med at bestemme meget af det (i vores område ville vores højeste prispunkt næppe få dig et enfamiliehus). Vi var nødt til at se på områder, der blev betragtet som mindre ønskelige med hensyn til placering og muligvis ikke den største betingelse (almindeligvis benævnt B eller C klasse områder). Men vi ønskede heller ikke at køre flere timer hver gang vi besøgte bygningen.
og så begyndte jagten. Vores mægler ville line op ejendomme for os og på en off dag for os begge, vi ville alle hoppe i bilen og køre rundt., Vi kiggede på bygning efter bygning forsøger at få en fornemmelse af, hvor langt vores penge ville gå, og hvad man skal kigge efter i form af ejendommen (tilstand, omkringliggende område, etc.).efter et par uger syntes vi begge at bosætte os i et bestemt område af byen. Der skete en hel del ny udvikling i området, og der blev bygget ny offentlig transport i form af en metrolinje. Vi var begge i stand til at se ud over den aktuelle udviklingstilstand for at se dens sande potentiale. Så vi besluttede at fokusere her.,
Der var kun et par bygninger på markedet i dette område, og på kun to uger havde vi indsnævret det til en. Vores agent lad os vide, at prisforlangende på $800,000 var fair, og med en lille studehandler, salget endte på $795,000. Den fælles landbrugspolitik * lå på ca. 5%, og med markedsleje kunne vi ende med en fælles landbrugspolitik tættere på 7-8%. Så der var upside, der dramatisk kunne øge værdien af bygningen. (*Cap-sats er i det væsentlige afkastet på ejendommen baseret på den nuværende indkomst, den bringer ind.,)
inspektionen
Når vores tilbud blev accepteret, hyrede vi en inspektør og gik selv enhederne. På baggrund af inspektørens rapport og vores egne observationer var det tydeligt, at bygningen ikke var blevet vedligeholdt så godt. Ejendommen var ældre, men heldigvis havde den gode knogler og blev betragtet som strukturelt forsvarlig. Det samme kunne dog ikke siges om tag og VVS og var en mulig (stor) fremtidig udgift., Baseret på disse ting havde mægleren os tilbage til sælgeren, og mens vi ikke fik den fulde kredit, vi ønskede, fik vi nogle penge tilbage til at lægge til disse kapitaludgifter.
pengene
at være første gang kommercielle købere, at finde et lån var ikke så let. Vi var nødt til at bevæge os hurtigt og endte med at gå med en af de større banker. De var kendt for at være meget lempelige med førstegangskøbere, men deres vilkår var ikke altid de bedste. Vi låste i en 5/1 ARM og måtte foretage en udbetaling på 35% (~$278,000 eller $139,000 hver).,
nu, hvis du for nylig har købt et hjem, ved du, hvad et mareridt det kan være. Men denne proces var en leg i forhold til det. Vi havde aldrig engang at give vores egne personlige kontoudtog. Banken satsede på ejendommen og, vel vidende, at vi begge var professionelle, det var nok.
efter i alt 60 dage var bygningen Vores, og vi følte, at vi havde modtaget den bedst mulige uddannelse—den slags, der kun kommer fra erfaring. Kunne vi have foretaget en bedre analyse? Absolut. Kunne vi have forhandlet mere fra sælgeren? Sandsynligvis., Der var masser af grunde til ikke at investere i denne ejendom, men måske den største var frygt for det ukendte. Heldigvis var vi i stand til at skubbe forbi denne frygt.
næste
i mit næste indlæg om lejlighedsbygningen deler jeg, hvad der er sket siden. Det har været en vild tur, for at være sikker, og med hensyn til erfaring, Det har været utroligt værdifuldt., Det er tilstrækkeligt at sige, det er nu to år senere, og en nylig vurdering af vores bygning viste, at dens værdi er steget en heftig 52%. Selvfølgelig er ikke alt dette rent afkast (nogle rehabiliteringspenge var nødvendige for at komme til dette punkt), men vi har tjent penge. Fik en uddannelse og tjente penge på samme tid? Det vil du aldrig høre mig klage over.nu hvor vi har en dybere forståelse af processen så meget bedre, er jeg overbevist om, at vi kun vil gøre det bedre næste gang. Tilsyneladende, når du er startet, stopper jagten aldrig.,
har nogen derude købt en multifamilie ejendom? Hvordan gik din første aftale?
