mange forretnings-og investeringsaktiver, såsom lejeboliger, kan afskrives til skattemæssige formål for at reducere den skattepligtige indkomst. Når en investering sælges, skal afskrivningen dog genindvindes og derefter beskattes.

i denne artikel diskuterer vi, hvordan afskrivninger og afskrivninger på udlejningsejendomme fungerer, og hvordan du kan undgå at betale skat, når du sælger en indkomstproducerende ejendom.

Hvad er leje ejendom afskrivning Recapture?

afskrivning recapture opstår, når en lejebolig sælges., Gendannelse af afskrivninger er den proces, som IRS bruger til at indsamle skatter på den gevinst, du har foretaget fra din indkomstejendom, og for at inddrive de fordele, du har modtaget ved at bruge afskrivningsomkostningerne til at reducere din skattepligtige indkomst.

Forståelse Udlejning Ejendom Afskrivninger

Før vi diskuterer den genbeskatning af afskrivninger for en udlejningsejendom, så lad os hurtigt gennemgå, hvordan og hvorfor afskrivninger opstår i første omgang.,

en af de største fordele ved at investere i fast ejendom er, at IRS giver dig mulighed for at afskrive ejendommen for hvert ejerskabsår, op til 27,5 år for boligudlejningsejendomme. Internal Revenue Service påtager sig ejendommen-men ikke jorden-slides eller afskrives over tid, og at afskrivningsomkostninger bruges til at modregne den skattepligtige nettoindkomst.,

ved Hjælp af afskrivninger på at reducere NOI

For eksempel, hvis du har betalt $120,000 for en udlejningsejendom, og værdien af den masse, er $20.000, du har en afskrivninger på omkring $3,636 per år:

  • $100,000 ejendommens værdi (undtagen masse) / 27.5 år = $3,636 årlige afskrivninger

Du kan derefter bruge den årlige afskrivninger for at mindske din skattepligtige nettoindkomst., Hvis din NOI er $6.000 per år af din skattepligtige indkomst er reduceret til $2,364 tak til magten af afskrivninger:

  • $6,000 NOI – $3,636 afskrivninger = $2,364 skattepligtige indkomst

Men hvad IRS giver de også tage tilbage, når du sælger den ejendom ved at generobre de afskrivninger.

hvordan afskrivning af lejeboliger Recapture fungerer

ud over at sænke din skattepligtige indkomst reducerer eller justerer afskrivningen også omkostningsgrundlaget for din ejendom., Efter 10 års ejerskab er ejendomsjusteret omkostningsgrundlag:

  • $100,000 oprindelige omkostningsgrundlag – $36,360 afskrivninger ($3,636.10 år) = $63,640 justeret omkostningsgrundlag

takket være din store lokale ejendomsadministrator har lejeboligen genereret konsekvent stærk pengestrøm fra kvalificerede lejere. En anden investor tilbyder at købe din ejendom for $240,000 – dobbelt så meget som du betalte for det for 10 år siden.,

Når du sælger, IRS genfanget dine afskrivninger, som kræver, at du til at bruge din justeret for omkostninger, der er grundlag for at beregne din gevinst ved salg i stedet for din oprindelige købspris:

  • $240,000 salg af ejendomme pris – $63,640 justerede grundlag = $176,360 anerkendt gain

Hvis din samlede indkomst er $over 225.000 om året, vil din almindelige skatteprocent er på 24% og din lang sigt kapitalgevinster skat på 15% (baseret på 2020-skat tabeller for gifte arkivering fællesskab). Det ville være rart at få din samlede anerkendte gevinst på $176,360 beskattet til den lavere kapitalgevinstskat.,

men IRS er ikke så rart. I stedet, du vil blive beskattet med dit højere almindelige skattesats på 24% for de afskrivninger, fradrag, du har taget af de seneste 10 år, med resten af din gevinst beskattes med den lavere skat på kapitalgevinster sats:

Hvad Sker der, Hvis Din Gevinst er Mindre End De Afskrivninger?

Hvis din samlede anerkendte gevinst er mindre end din afskrivningsudgift, kræver IRS, at du bruger din almindelige sats ved beregning af den skyldige skat. lad os sige, at ejendomsmarkedet er i en normal nedadgående cyklus., Selvom det er et købers marked, beslutter du af personlige eller forretningsmæssige grunde at sælge til en køber, der tilbyder at betale $105,000., Fordi din gevinst er mindre end dine samlede afskrivninger skattemæssige fradrag, der i løbet af de 10 år du har ejet ejendommen, din skat er baseret på din almindelige skatteprocent:

  • $99,000 salg af ejendomme pris – $63,640 justerede grundlag = $35,360 alt anerkendte gain

dine afskrivninger af $36,360 er større end dit samlede anerkendt gevinst på $35,360, betaler du afgift baseret på dine almindelige skatteprocent:

  • Samlet skyldte skat = $35,360 anerkendt få x 24% almindelige skatteprocent = $8,486

Gør Afskrivninger Generobre Gælder For Ejendommen Solgt med Tab?,

Hvis du sælger din lejebolig for et tab, gælder reglerne for genfangning af afskrivninger ikke. Husk dog, at selvom du mister penge på salget, har du stadig haft gavn af at kunne bruge afskrivningsfradraget på $36,360 i løbet af de sidste 10 år for at reducere din skattepligtige indkomst.

IRS giver dig også mulighed for at bære tabet tilbage fra en lejebolig ved at ændre dine tidligere selvangivelser. Du kan også overføre tabet fra din lejeejendomsinvestering for at kompensere for fremtidig indkomst. Emne Nr., 425 Passive aktiviteter-tab og kreditter og offentliggørelse 544 fra IRS forklarer i detaljer, hvordan tab arbejde for udlejning fast ejendom aktiviteter.

hvordan delvis Årsafskrivning fungerer

i ovenstående eksempler har vi brugt et helt afskrivningsår, hvilket er 3.363% af ejendomsværdien hvert år. Imidlertid, i den virkelige verden af fast ejendom investere, tilbud finder sted hver måned i året.afskrivninger på delvis år beregnes ud fra den måned, hvor lejeboligen tages i brug., Generelt tages en lejebolig i brug, når den er klar og tilgængelig til leje, ikke når en lejer tager besiddelse, ifølge IRS Publication 527.

det betyder, at hvis din leje er tilgængelig for belægning den 1.februar, men en lejer ikke underskriver en lejekontrakt og flytter ind før 1. April, kan du stadig starte afskrivninger den første dag i Februar. IRS bestemmer også nøjagtigt, hvordan afskrivninger på delvis år fungerer, så du ikke begår en fejl:

efter dit første delvise serviceår afskrives lejeboliger 3.,636% for hvert hele tjenesteår og derefter delvist afskrevet igen afhængigt af hvilken måned i året du sælger.

kan du undgå at kræve afskrivning?

På dette tidspunkt kan du undre dig over, om du kan undgå at håndtere afskrivning af lejeboliger ved blot at ikke kræve afskrivning i første omgang. Desværre er svaret nej.

Internal Revenue Code afsnit 1250 angiver, at afskrivninger skal genindvindes, hvis afskrivninger var tilladt eller tilladt., Så selvom du ikke hævder den årlige afskrivningsomkostninger på lejeboliger, som du lovligt har ret til, skal du stadig betale skat af gevinsten på grund af afskrivninger, når du beslutter dig for at sælge.

det er den dårlige nyhed. Den gode nyhed er, at selvom du ikke kan undgå at kræve afskrivninger, giver IRS dig mulighed for at udskyde at betale kapitalgevinstskat.

sådan udskydes betaling af kapitalgevinstskat

et IRC-afsnit 1031 skat-udskudt udveksling er den proces, der giver ejendomsinvestorer mulighed for at udsætte betalingen af kapitalgevinstskatter.,

processen går også under andre navne som “mere barsk exchange”, et “Skatte-udskudt udveksling”, et “Som-art exchange”, eller bare en “1031.”Uanset det anvendte udtryk stammer en 1031-udveksling fra afsnit 1031 i US Internal Revenue Code.

dette afsnit af Internal Revenue Code giver investorer mulighed for at sælge eller opgive en investeringsejendom, geninvestere provenuet i en erstatningsinvesteringsejendom af samme art og større eller samme værdi og udsætte betalingen af enhver kapitalgevinstskat.,

Der er syv enkle regler at følge, der giver dig mulighed for at udskyde skat på kapitalgevinster:

  1. Ejendommen skal være ligesom ens real ejendom af samme art eller karakter, men kan variere i type, kvalitet eller kvalitet (såsom kommerciel ejendomsret bliver erstattet med en single-familien udlejningsejendom, et flerfamiliehuse bygning, eller rå jord).
  2. fast ejendom skal kun bruges til investering eller forretning, ikke som personlig ejendom eller ikke som en primær bolig.,
  3. ejendom skal være af samme eller større værdi, herunder både den samlede salgspris og udskiftning af et lige realkreditlån beløb (hvis et realkreditlån eksisterer), for at undgå at betale skat på boot.
  4. Boot opstår, når værdien af udskiftningsegenskaben er mindre end værdien af den frigjorte egenskab.
  5. titlen på den købte erstatnings ejendom skal være i samme navn som den solgte solgte ejendom., andre fordele ved en 1031 udveksling:
    • Øge udbyttet og samlet afkast ved at sælge en underpræsterende ejendom og købe en med højere forventede afkast
    • Sprede en investering i fast ejendom portefølje med lang-distance fast ejendom investering, ved at købe ejendomme i forskellige geografiske lokaliteter
    • Konsolidere flere mindre ejendomme i en stor ejendom, eller dele en enkelt stor ejendom i flere mindre, der ofte ved anvendelsen af ejendom planlægning
    • Undgå genbeskatning af afskrivninger og den deraf følgende stigning i den skattepligtige indkomst