6 ting at vide før du køber en timeshare

For nogle mennesker, timeshare er en god mulighed, og omkring en ud af hver 12 Amerikanere (7.9%) ejede en i 2014, op fra 7,2% i 2012, ARDA siger. Timeshare kan garantere dig ferietid, da de ofte kommer med faste årlige datoer for brugsret. Derudover tilbyder timeshare resorts typisk større indkvartering (ofte to soveværelser eller mere) og flere faciliteter på værelset, såsom køkkener og vaskemaskiner, end et hotelværelse. Timeshare-ejere kan også “udveksle” deres aktier til indkvartering på andre resorts rundt om i verden., Arda siger, at billedet af timeshare-ejere som ældre seniorer, der spiller shuffleboard, også har ændret sig, hvor timeshare-ejere bliver yngre og mere etnisk forskellige med en medianalder på 39 for ejere, og mere end 40% af amerikanske ejere enten afroamerikanske eller latinamerikanske. Næsten tre fjerdedele af ejere har universitetsgrader og 23% har kandidatgrader og har en medianindkomst på næsten $ 95,000, siger ARDA.

timeshare har også været enorme profitcentre for hotelvirksomheder. Før det blev enige om at blive købt af Bethesda, Md.,-baserede Marriott MAR , Starwood Hotels & Resorts i hele Verden havde solgt mere end $6 millioner i ferie, timeshare-ejendomme til mere end 220,000 ejere i løbet af de seneste 30 år.

Kort før fusionen med Marriott, Starwood planlagt til at udskille sin timeshare-virksomhed med mere end $923 millioner i årlige indtægter, som et selvstændigt selskab til at være kendt som Vistana, men det blev købt af Miami-baseret Interval Leisure Group OS:IILG for $1,5 milliarder i oktober 2015., Interval Leisure Group sagde i meddelelsen det havde mere end 280,000 timeshare ejere og en årlig omsætning på mere end $670 millioner.

men timeshare er også forbundet med højtryks salgstaktik, der bliver hånet ubarmhjertigt i popkultur, og de sælges ofte med tab, når det er tid til at losse en. Plus, de kommer med årlige vedligeholdelsesgebyrer, der nemt kan top flere tusinde dollars, og som ofte øges hvert år, uanset om du bruger timeshare eller ej.,

” du blev bedt om at lukke aftalen og fortælle dem, hvad du måtte fortælle dem,” sagde Dana Micallef, en tidligere timeshare-sælger, der tilbragte en uge i 2000 i Orlando, der solgte, før han holdt op med det, han sagde, var afsky over processen. “Klæd det op (som en investering) og lov dem verden, at de kan videresælge det, når chancerne for at sælge det er slanke til ingen.”

Micallef, 40, driver nu et firma kaldet American Consumer Credit i Ormond Beach, Fla. som han startede i 2004 for at hjælpe folk med at komme ud af deres timeshare forpligtelser., Nu hvor han er på den anden side af bordet, var han “endelig i stand til at fortælle (timeshare-ejere) sandheden,” sagde han.

Her er nogle ting, som eksperter siger at huske på, før du køber en timeshare:

betal ikke fuld pris

som de fleste ejendomstransaktioner (selv hotelophold) er prisen normalt omsætningspapirer. Timeshare indledende priser typisk gennemsnit næsten $ 16,000. Timeshare industrien kan lide at påpege, at over en 20-årig periode, en familie på fire kunne spare over $ 25,000 på indkvartering ved opholder sig i en timeshare sammenlignet med hvad de ville betale for hotelophold.,

ikke desto mindre, i betragtning af hvor mange muligheder du har, når det kommer til ferier, har du gearing, når det kommer til Pris. Som sådan, timeshare-virksomheder kan lide at tilbyde gratis gaver som middage og Sho .billetter, eller gratis “try-it-out” huslejer til potentielle købere.

Andy Doran, en nu 44-årige forsker ved Lawrence Berkeley National Laboratory i Berkeley, Calif., minder om at tage en timeshare virksomheden op på sit tilbud om et gratis Las Vegas ferie, hvis han og hans forlovede deltog i en præsentation over Bugten fra deres hjem i Berkeley Burlingame, en San Francisco forstad. “Det var et traumatisk par timers hårdt, hårdt, hårdt salg,” sagde han i et intervie.. “Det lykkedes os at afslutte med kuponen og ingen timeshare, men vi indløste det aldrig,” sagde han.,

Ofte er “hard-sell” strategi fra nogle timeshare virksomheder er, fordi de har så meget konkurrence, og salgs-og markedsføringsomkostninger er så høj, nogle gange så højt som 55%, siger Gary Prado, direktør for marketing og forretningsudvikling for RedWeek.com en timeshare salg og udlejning af ejendommen. “Grunden til, at timeshare hele tiden bliver hånet, er den måde, de bliver solgt på,” sagde han. “Folk går ikke ud og siger ‘jeg vil købe en timeshare i dag’, det sælges som et tungt impulskøb,” sagde han.,

Desuden skal resorts på enkeltsteder bruge mere for at tiltrække købere end navnemærker som Marriott (som for nylig købte Star .ood-mærkerne), Hyatt og Hilton. “Vi er en solgt god, ikke en søgt god,” sagde Ho .ard Nusbaum, siger præsidenten for ARDA. “Folk elsker produktet, men hader (salg) processen.”

Micallef er imidlertid uenig og siger, at hans erfaring er, at omkring otte af hver 10 klienter, han ser på at losse deres ejendom, faktisk aldrig har brugt deres timeshare.,

Vide, hvad du rent faktisk køber

Fordi timeshare-virksomheder ved, at du kan sandsynligvis finde billigere alternativer fra eksisterende købere, ofte fra websites såsom Timeshare-Brugere, Gruppe og RedWeek.com, hvor alle betaler du en lille liste gebyr, de normalt tilbyde lukning incitamenter og andre frynsegoder. Men disse frynsegoder normalt ikke forrente de penge, du ville spare fra at købe fra en eksisterende ejer.,

det er også vigtigt at vide, hvilken slags ejendomsinteresse du rent faktisk ejer, når du køber en timeshare. 95% af timeshare-salget i USA får du faktisk en gerning til en ejendom, kaldet en” timeshare estate ” i henhold til statslovgivningen, hvilket ofte betyder, at du kan leje andelen ud, sælge den eller bytte den og videregive den til dine arvinger. “Det er som enhver anden Gerning i fast ejendom,” siger Ardas Nusbaum. “Du kan holde det i Evighed,” sagde han, selvom du skal betale vedligeholdelsesgebyrerne hvert år, ligesom ejendomsskatter., Hvis du ikke foretager dine betalinger, kan timeshare-virksomheden desuden udelukke, advarer Nusbaum. de fleste andre uden for USA (som I Me .ico) er simpelthen kendt som “timeshare-licenser” eller “medlemskaber”, som typisk kun giver dig en “brugsret”, så længe kontrakten tillader det og kan have andre begrænsninger. Hvis du desuden underskriver en kontrakt uden for USA om en timeshare i et andet land, vil du ikke være beskyttet af amerikansk lovgivning.,

Endelig, hvis du køber en timeshare i en ufærdig ejendom, Federal Trade Commission anbefaler, at pengene skal være placeret på en spærret konto, der er registreret til en lokal bank, indtil ejendommen er afsluttet, og omfatter en “non-performance” – klausul i købsaftalen. På den måde går timeshare-udvikleren konkurs eller standardindstillinger, før ejendommen og enheden er færdig, du kan få dine penge tilbage, siger FTC.

derudover kan der ud over de regelmæssige vedligeholdelsesgebyrer hvert år ofte være særlige vurderinger., En chokeret gruppe af flere tusinde timeshare-ejere i Kauai, Hawaii fandt sig selv på krogen for næsten $5.800 i særlig vurdering vedligeholdelse et år, på toppen af deres $1,400 i årlige gebyrer, når resort ejer, Diamond Resorts International, sagde i 2011 resort på Poipu Strand ville have til at være stort set ombygget til $65 millioner, på grund af vandskader.,

Kender din tilstand ‘ s ret til afslag på udtrykket timeshareaftaler

på Grund af mange dokumenterede tilfælde af misbrug timeshare salg og videresalg, de fleste lande har lagt i forholdsvis generøse opt-out klausuler for forbrugere, der er kendt som “retten til ophævelse.”Typisk forbrugere kan have op til en uge til at ophæve en salgskontrakt for en timeshare, uanset årsag. I Florida, for eksempel, hvor næsten 25% af amerikanske timeshare er placeret, er det 10 dage, og penge skal refunderes tilbage til forbrugeren inden for 20 dage efter modtagelse af en annulleringsmeddelelse., hvis du køber en timeshare, skal du desuden være opmærksom på, at nogle stater har stærkere rettigheder til ophævelse end andre, og timeshare-virksomheder er godt klar over, hvilke der er svagere. Vær forsigtig med ethvert firma, der kræver, at du underskriver kontraktdokumenterne i en anden stat end hvor du planlægger at købe, da du muligvis indgår en kontrakt i en stat, der har færre beskyttelser.

Hvis du fravælger det, anbefaler FTC, at du sender et brev via certificeret mail eller leveres med en underskrevet kvittering. Derudover skal du sørge for at føre fortegnelser over enhver korrespondance, og hvem du talte med, siger FTC.,

kno.ho. to trade your timeshare interval or e .change it for a timeshare at another resort whenhen you can ‘ t use it

Hvis du vil handle til en anden resort, skal du vide, hvordan du gør det. Ofte kan en handel foretages internt, hvis dit resort er en del af en større gruppe eller resort. Ellers bliver du nødt til at gå gennem et udvekslingsfirma — RCI er den mest fremtrædende — hvor du bliver nødt til at betale ekstra medlemskab og udvekslingsgebyrer. Og selv da er du ikke garanteret at få den udveksling, du ønsker.,

selv booking tid på din egen timeshare kan være svært, da mange timeshare resorts bevæger sig væk fra faste tidspunkter. “Hvis du ringer et år i forvejen, har du det godt,” sagde Jeffireir, en talsmand for RedWeek.com. ” hvis du ringer fire måneder i forvejen, er der normalt ikke plads på kroen,” sagde han. Weeir siger, men hvis du er villig til at pakke sammen og gå inden for 30 til 60 dage, kan du ofte få det slot, du vælger.,

Pas på svindel

Nogle utilfredse timeshare-ejere kan støde på en ordning, hvor de er kold-og ringede og tilbød en “køber” for deres timeshare, typisk for en oppustet pris end den pris de oprindeligt har betalt. “Hvis en person ringer dig op for at købe noget fra dig, at du ikke har annonceret, bør du hænge op,” siger Gary Prado af RedWeek.com.

Meget ofte virksomheden på den anden ende af telefonen vil samle hundredvis eller endda tusindvis af dollars i såkaldte “gerning overførsel” eller “marketing” gebyrer, men så aldrig fuldføre “salg”, sagde Micaleff., “De lover dig at stoppe blødningen, men det er alle svindel,” sagde han. Federal Trade Commission, sammen med stater som Florida, i de senere år har slået ned på timeshare videresalg svindel og FTC tilbyder retningslinjer for, hvordan man ikke skal tages i, når du ønsker at losse din timeshare. Micaleff sagde, at han har været i stand til at hjælpe forbrugerne med at slappe af deres salg, typisk på udkig efter fejl i salgsprocessen eller kontrakten. “Der er en million love, de bryder regelmæssigt” under salgsbanen og købsprocessen, sagde han., Men hans service er ikke billig, koster typisk mellem $ 1.800 og $ 3.400 afhængigt af antallet af timeshare klienten ejer. Micaleff siger stadig, at de fleste timeshare-virksomheder foretrækker at frigive individuelle ejere ud af deres kontrakt snarere end at gå til retten og risikere at miste. “De vil hellere undgå forlegenhed og frigive klienten er lettere,” sagde han.

Det er ikke en real-estate investeringer

Nusbaum, ARDA ‘ s præsident, advarer om, at timeshare-ejendomme, der ikke for dem, der ønsker at tjene penge på fast ejendom, men for planlægning af fremtidige ferier., Derudover siger han, for at få mest muligt ud af en timeshare, skal du bruge den. “Timeshare bør aldrig betragtes som finansielle investeringer,” siger han. I stedet, den eneste investering timeshare ejere gør er gode ferie minder. “Folk vågner ikke op og ønsker en timeshare, men folk vil gerne på ferie,” sagde han.

denne historie blev opdateret den okt. 28, 2016.