tænker du på at købe en investeringsejendom? Fast ejendom har produceret mange af verdens rigeste mennesker, så der er masser af grunde til at tro, at det er en god investering. Eksperter er imidlertid enige om, at det som med enhver investering er bedre at være velbevandret, før du dykker ind med hundredtusindvis af dollars. Her er de ting, du bør overveje og undersøge.

nøgle Takea .ays

  • køb af en investeringsejendom for at tjene lejeindtægter kan være risikabelt.,
  • købere skal normalt sikre mindst 20% nedbetaling.
  • at være udlejer kræver en bred vifte af færdigheder, som kan være så forskellige som at forstå grundlæggende lejerlov for at kunne reparere en lækker vandhane.
  • eksperter anbefaler at have en økonomisk pude, hvis du ikke lejer ejendommen, eller hvis lejeindtægterne ikke dækker pantet.

1. Er du skåret ud for at være en udlejer?

kender du din vej rundt i en værktøjskasse? Hvordan har du det med at reparere gipsvæg eller fjerne et toilet?, Sikker på, du kan ringe til nogen for at gøre det for dig, eller du kan ansætte en ejendomsadministrator, men det vil spise i dit overskud. Ejendomsejere, der har et eller to hjem, gør ofte deres egne reparationer for at spare penge.

selvfølgelig ændres det, når du tilføjer flere egenskaber til din portefølje. La .rence Pereira, præsident for King Harbor Wealthealth Management i Redondo Beach, Calif., bor på vestkysten, men ejer ejendomme på østkysten. Som en, der siger, at han slet ikke er praktisk, får han det til at fungere. Hvordan? “Jeg sammensatte et solidt team af rengøringsassistenter, håndværkere og entreprenører,” siger Pereira.,

Dette er ikke tilrådeligt for nye investorer, men som du får hænge af fast ejendom investerer du ikke behøver at forblive lokal.

Hvis du ikke er den praktiske type og ikke har masser af ekstra kontanter, er det muligvis ikke det rigtige for dig at være udlejer.

2. Betale ned personlig gæld

kyndige investorer kan bære gæld som en del af deres porteføljeinvesteringsstrategi, men den gennemsnitlige person bør undgå det., Hvis du har studielån, ubetalte medicinske regninger eller børn, der snart går på college, er det muligvis ikke det rigtige skridt at købe en lejebolig.

Pereira er enig i, at det at være forsigtig er nøglen og sige: “det er ikke nødvendigt at betale ned gæld, hvis dit afkast fra din ejendom er større end omkostningerne ved gæld. Det er den beregning, du skal foretage.”Pereira foreslår at have en kontantpude. “Sæt dig ikke i en position, hvor du mangler kontanter til at foretage betalinger på din gæld. Har altid en sikkerhedsmargin.”

3., Sikre en Do .npayment

investeringsejendomme kræver generelt en større nedbetaling end ejerbesatte ejendomme; de har strengere godkendelseskrav. De 3% , du måske har lagt ned på hjemmet, hvor du i øjeblikket bor, vil ikke arbejde for en investeringsejendom. Du skal bruge mindst en 20% do .npayment, da realkreditforsikring ikke er tilgængelig på udlejningsejendomme. Du kan muligvis få nedbetaling via bankfinansiering, såsom et personligt lån.

4., Find den rigtige placering

den sidste ting, du ønsker, er at sidde fast med en udlejningsejendom i et område, der er faldende snarere end stabilt eller henter damp. En by eller lokalitet, hvor befolkningen vokser og en revitaliseringsplan er i gang, repræsenterer en potentiel investeringsmulighed.

Når du vælger en rentabel udlejningsejendom, kigge efter et sted med lave ejendomsskatter, en anstændig school district, og masser af bekvemmeligheder, såsom parker, indkøbscentre, restauranter og biografer., Derudover kan et kvarter med lave kriminalitetsrater, adgang til offentlig transport og et voksende jobmarked betyde en større pulje af potentielle lejere.

5. Skal du købe eller finansiere?

er det bedre at købe kontant eller finansiere din investeringsejendom? Det afhænger af dine investeringsmål. At betale kontant kan hjælpe med at generere positiv Månedlig pengestrøm. Tag en lejebolig, der koster $ 100.000 at købe. Med lejeindtægter, skatter, afskrivninger og indkomstskat kunne den kontante køber se $9,500 i årlig indtjening eller et årligt afkast på 9.5% af investeringen på $100,000..,

på den anden side kan finansiering give dig et større afkast. For en investor, der lægger ned 20% på et hus, med blanding på 4% på pant, efter at have taget ud driftsomkostninger og yderligere renter, indtjeningen tilføje op til omkring $5,580 om året. Cash Flo.er lavere for investor, men en 27.9% årligt afkast på $20,000 investering er meget højere end 9.5% optjent af den kontante køber.

6., Pas på høje renter

omkostningerne ved at låne penge kan være relativt billige i 2020, men renten på en investeringsejendom er generelt højere end en traditionel realkreditrente. Hvis du beslutter at finansiere dit køb, du har brug for en lav pant betaling, der ikke vil spise i din månedlige overskud for meget.

forskelsbehandling af realkreditudlån er ulovlig., Hvis du mener, at du er blevet diskrimineret på grund af race, religion, køn, civilstand, brug af offentlig bistand, national oprindelse, handicap, eller alder, der er trin, du kan tage. Et sådant skridt er at indgive en rapport til Consumer Financial Protection Bureau eller med det amerikanske Department of Housing and Urban Development (HUD).

7. Beregn dine marginer

firmsall Street-virksomheder, der køber nødlidende ejendomme, sigter mod afkast på 5% til 7%, fordi de blandt andet skal betale personale. Enkeltpersoner bør sætte et mål om en 10% afkast., Anslå vedligeholdelsesomkostninger til 1% af ejendommens værdi årligt. Andre omkostninger inkluderer husejers forsikring, mulige husejers foreningsgebyrer, ejendomsskatter, månedlige udgifter såsom skadedyrsbekæmpelse, og landskabspleje, sammen med regelmæssige vedligeholdelsesudgifter til reparationer.

8. Invester i udlejer forsikring

Beskyt din nye investering: ud over husejere forsikring, overveje at købe udlejer forsikring., Denne type forsikring dækker generelt ejendomsskade, tabt lejeindtægter og ansvarsbeskyttelse —i tilfælde af at en lejer eller en besøgende lider skade som følge af ejendomsvedligeholdelsesproblemer.

for at sænke dine omkostninger skal du undersøge, om en forsikringsudbyder vil lade dig samle udlejerforsikring med en boligejers forsikringspolice.

9. Faktor i uventede omkostninger

det er ikke kun vedligeholdelses-og vedligeholdelsesomkostninger, der spiser i din lejeindtægter., Der er altid potentialet for en nødsituation at beskære—tagskader fra en orkan, for eksempel, eller burst rør, der ødelægger et køkkengulv. Planlæg at afsætte 20% til 30% af din lejeindtægter til disse typer omkostninger, så du har en fond til at betale for rettidige reparationer.

10. Undgå en fi Upperer-øvre

det er fristende at kigge efter Huset, som du kan få til et godt køb og vende ind i en udlejningsejendom. Men hvis dette er din første ejendom, er det nok en dårlig ide., Medmindre du har en entreprenør, der udfører kvalitetsarbejde på det billige – eller du er dygtig til store boligforbedringer-vil du sandsynligvis betale for meget for at renovere. I stedet skal du kigge efter et hjem, der er prissat under markedet og kun har brug for mindre reparationer.

11. Beregn driftsomkostninger

driftsomkostninger på din nye ejendom vil være mellem 35% og 80% af din bruttooperationsindkomst. Hvis du opkræver $ 1.500 til leje, og dine udgifter kommer ind på $ 600 pr. For en endnu lettere beregning skal du bruge 50% – reglen., Hvis lejen du opkræver er $2,000 per måned, forventer at betale $ 1,000 i samlede udgifter.

12. Bestem dit afkast

for hver dollar, du investerer, hvad er dit afkast på den dollar? Aktier kan tilbyde en 7.5% cash-on-cash afkast, mens obligationer kan betale 4.5%. Et 6% afkast i dit første år som udlejer betragtes som sundt, især fordi dette antal skal stige over tid.

13. Køb et billigt hjem

jo dyrere hjemmet er, desto større vil dine løbende udgifter være., Nogle eksperter anbefaler at starte med en $150,000 hjem i en up-and-coming kvarter. Derudover anbefaler eksperter aldrig at købe det bedste hus til salg på blokken, ditto for det værste hus på blokken.

14. Kend dine juridiske forpligtelser

udlejningsejere skal være bekendt med udlejer-lejerlove i deres stat og lokalitet. Det er vigtigt at forstå, for eksempel, dine lejere’ rettigheder og forpligtelser med hensyn til sikkerhed indskud, lease krav, udsættelse regler, rimelig bolig, og mere for at undgå juridiske problemer.

15., Væg risiciene vs. belønningerne

i hver økonomisk beslutning skal du afgøre, om udbetalingen er værd at de potentielle risici, der er involveret. Er investering i fast ejendom stadig mening for dig?

Belønninger

  • Fordi din indkomst er passiv, uanset den oprindelige investering og vedligeholdelse omkostninger, du kan tjene penge samtidig med at lægge det meste af din tid og energi i dit almindelige job.

  • Hvis ejendomsværdierne stiger, vil din investering også stige i værdi.

  • Du kan sætte fast ejendom i en selvstyret IRA (SDIRA).,

  • lejeindtægter er ikke inkluderet som en del af din indkomst, der er underlagt Social sikringsskat.

  • den rente, du betaler på et investeringsejendomslån, er fradragsberettiget.

  • kort efter en anden krise er ejendomsværdierne generelt mere stabile end aktiemarkedet.i modsætning til at investere i aktier eller andre finansielle produkter, som du ikke kan se eller røre ved, er fast ejendom et konkret fysisk aktiv.,

risici

  • selvom lejeindtægterne er passive, kan lejere være en smerte at håndtere, medmindre du bruger et ejendomsadministrationsselskab.

  • Hvis din justerede bruttoindkomst (AGI) er mere end $200,000 (enkelt) eller $250,000 (gift arkivering i fællesskab), kan du blive underlagt en 3,8% Surta.på nettoinvesteringsindtægter, inklusive lejeindtægter.

  • lejeindtægter dækker muligvis ikke din samlede realkreditbetaling.

  • i modsætning til aktier kan du ikke med det samme sælge fast ejendom, hvis markederne bliver sure, eller du har brug for kontanter.,

  • ind-og udrejseomkostningerne kan være høje.

  • Hvis du ikke har en lejer, skal du stadig betale alle udgifter.

et sidste ord

Vær realistisk i dine forventninger. Som med enhver investering vil lejebolig ikke producere en stor månedlig lønseddel med det samme, og at vælge den forkerte ejendom kan være en katastrofal fejltagelse.

for din første lejebolig skal du overveje at arbejde med en erfaren partner. Eller leje dit eget hjem i en periode for at teste din tilbøjelighed til at være udlejer.,