míra kapitalizace nebo Cap je termín často hozený v diskusích o nemovitostech. Přesto mnoho lidí opravdu nechápe, co to znamená. Koneckonců, může být zaměňována s návraty v hotovosti a mírou návratnosti. Když investujete do majetku produkujícího příjmy, hledáte peněžní tok. Také očekáváte, že si uvědomíte kapitálový zisk a prodáte nemovitost v budoucnu za účelem zisku., Při analýze investičních příležitostí hodnotí investoři do nemovitostí řadu různých faktorů.
ale typický investor bude mít zájem o příjmy, které může nemovitost generovat NYNÍ a do budoucna. Tento investor pravděpodobně použije kapitalizaci příjmů jako jednu metodu odhadu hodnoty. Jedná se o jeden z nejzákladnějších pojmů v oblasti investic do nemovitostí a je většinou označován ve výpočtech jako „Cap Rate.“Zde je to, co potřebujete vědět o sazbě szp, od její definice až po metody výpočtu.
jaká je míra kapitalizace?,
míra kapitalizace je podobná sazbě návratnosti investic. Umožňuje porovnat relativní hodnotu investic do nemovitostí nezávisle na jejich hodnotě dolaru. Standardní vzorec sazby cap je čistý provozní příjem dělený tržní hodnotou. Cap sazba je jedním z nejdůležitějších výpočtů prováděných realitních investorů.
míra SZP je ideální pro hodnocení srovnatelných vlastností ve stejné oblasti trhu., Kalkulačka sazeb cap je užitečným nástrojem, protože vám umožňuje rychle získat odhad, kolik peněz se očekává, že nemovitost vydělá, a jak se to porovnává s podobnými vlastnostmi v oblasti.
dvě složky kapitalizační sazby jsou čistý provozní příjem (NOI) a kupní cena investičního majetku. NOI se rovná veškerým příjmům z nemovitosti, mínus všechny přiměřeně nezbytné provozní náklady., NOI je údaj před zdaněním, který se objevuje ve výkazu příjmů a peněžních toků nemovitosti, který vylučuje platby jistiny a úroků z úvěrů, kapitálových výdajů, odpisů a amortizace.
jinými slovy, míra SZP měří výnos nemovitosti na ročním základě, což investorům usnadňuje porovnání rizikových a návratových profilů různých aktiv. Jedná se o odhad potenciální návratnosti investora z investice do nemovitostí., Míra stropu nemovitosti může ovlivnit několik faktorů, jako je tržní poptávka nebo úrokové sazby, ale jedním z nejdůležitějších faktorů je její obsazenost.
obsazenost nemovitosti přímo ovlivňuje množství NOI, které může generovat. Míra neobsazenosti je opakem obsazenosti. Jedná se o procento jednotek, které jsou v dané nemovitosti prázdné nebo neobsazené. Míra neobsazenosti hraje velkou roli v podnikání a může pomoci investorům určit, zda dělají dobrý krok tím, že vloží své peníze do určitých obchodů s nemovitostmi., Plně obsazená nemovitost vytvoří vyšší Noi a vyšší sazbu stropu za danou cenu než ta, která je obsazena pouze z poloviny.
příklad výpočtu rychlosti Cap
míra kapitalizace je NOI dělená kupní cenou a je reprezentována jako procento.
Cap Rate = NOI / Purchase Price
nyní, když znáte základní rovnice používané pro výpočet rychlosti cap, níže je příklad pro lepší ilustraci toho, jak se používá. Nejprve najdeme naše hodnoty.,
- Hodnoty Nemovitosti (nebo Kupní Cena): $250 000 dolarů
- Celkové Příjmy: Čtyři jednotky x 1000 dolarů/měsíc za nájem = $48,000/rok
Celkové Náklady:
- správce Nemovitosti plat – 20 000 dolarů
- Čištění a údržbu – 10 000 dolarů
- Kontrola a makléř poplatky – $5,000
13 000 dolarů (NOI)/$250,000 (majetek, hodnota) = .052, nebo 5,2% Cap sazba.
stejný vzorec lze použít k výpočtu kupní ceny, pokud máte sazbu Cap a NOI. Chcete-li vyřešit cenu, stačí změnit uspořádání původního vzorce na:
kupní cena = Noi / Cap Rate.,
Kupní Cena = $13,000 / 5.2% = $250,000
Nyní, řekněme, že tam je podobná investiční majetek (B) mají stejnou NOI ale vyšší Cap Sazbu o 6,5%.
kupní cena B = $13,000 / 6.5% = $200,000
obě vlastnosti mají stejné NOI $13,000, ale nižší Cap produkuje vyšší kupní cenu a naopak. Jako Cap sazba se zvyšuje na 6,5%, snižuje hodnotu nemovitosti o $50,000.
Všimněte si velmi důležité úvahy zahrnující výpočet sazby SZP je uvedeno výše. Kupní cena je založena na nákupu v hotovosti., Do výpočtu nebyly zahrnuty žádné půjčky ani hypotéky. Pákové peníze, které se používají k získání investičního majetku, musí být účtovány v jakémkoli výpočtu zahrnujícím míru návratnosti. Proto se strop založený na nákupu v hotovosti nikdy nemůže rovnat návratnosti.
co je kalkulačka sazeb Cap v oblasti nemovitostí?
kalkulačka cap rate se používá v oblasti nemovitostí k nalezení srovnávací hodnoty nemovitosti k určení, zda by to byla dobrá investice., Vypočítává se tím, že vyvažuje náklady na vlastnictví a údržbu nemovitosti, tržní hodnotu nemovitosti a přímé příjmy získané z této nemovitosti.
například řekněte, že váš klient chce koupit nemovitost za $250,000. V současné době má čtyři jednotky a obdrží $ 1000 V pronájmu od každého nájemce každý měsíc. Současný majitel zaplatil $35,000/rok v kontrolních poplatcích, poplatky za údržbu a čištění a plat správce nemovitosti. Kalkulačka sazeb cap zohledňuje každý z těchto faktorů, aby přišel s jednoduchým procentem, který lze snadno porovnat mezi vlastnostmi.,
Cap Rate Calculator Equation
rovnice Cap rate calculator je poměrně přímočará, za předpokladu, že máte k dispozici všechny potřebné informace. Chcete-li vypočítat sazbu SZP, budete mít čistý provozní příjem (NOI)/hodnota nemovitosti. Obvykle můžete vzít požadovanou cenu jako hodnotu nemovitosti, nebo existuje spousta online nástrojů, které mohou poskytnout odhady hodnoty nemovitosti stejně.,
Jak Vypočítat Čistý Provozní Příjem (NOI)
Přichází s NOI pro vlastnost je trochu složitější, ne proto, že matematika je složitá, ale proto, že to vyžaduje hodně různých čísel předem. Rovnice pro NOI je celkové příjmy-celkové výdaje. Celkové příjmy jsou obvykle roční nájemné shromážděné od nájemců a / nebo úroky získané v průběhu roku., Výdaje mohou zahrnovat libovolný počet faktorů, jako jsou:
- Makléře nebo kontroly poplatků
- hubení Škůdců
- Údržba
- správa Majetku plat
- Nájemce screening
- daně z Majetku
najít NOI, můžete přidat dohromady své zdroje příjmů pro rok, pak odečíst v kombinaci úkor množství. Toto číslo pak můžete použít k výpočtu rychlosti uzávěru. Je důležité si uvědomit, že sazba SZP nebere v úvahu splátky hypotéky, protože to není faktor, který ovlivňuje hodnotu samotné nemovitosti.,
Výhody Použití Cap Sazbu Pronájmu Nemovitostí Kalkulačku
Existuje mnoho způsobů, jak využít maximální sazba při hodnocení pronájmu nemovitostí. Obecně platí, že můžete myslet na míru SZP jako odhad, který se používá k získání půdy pro investice do nemovitostí. Příklady různých použití pro pronájem nemovitosti cap rate calculator patří:
- Pochopit hodnotu majetku ve vztahu k jeho sousedům – To dá rozum, že vlastnosti v podobné čtvrti s podobnými aktivy by měly mít podobné cap sazby., Sazbu cap můžete použít k identifikaci, zda je určitá vlastnost ceněna příliš vysoká nebo příliš nízká, nebo zda mohou existovat základní problémy přispívající k neobvyklé sazbě cap.
- získejte obrázek o větších tržních trendech v oblasti-míra SZP je užitečným ukazatelem širších změn v určitém městě nebo oblasti ve městě. Například sazby stropů, které se mění v určitém sousedství, ale zůstávají v jiné podobné oblasti, mohou naznačovat posun zájmu kupujícího/nájemce.,
- poskytněte klientům užitečné odhady – pro agenty je nejdůležitějším použitím kalkulačky sazeb cap schopnost poskytovat klientům přesné odhady hodnoty nemovitosti, což je důležitý faktor při rozhodování o nákupu.
- Identifikovat pod-radar příležitostí – Li vlastnost má nápadně vysoké cap sazbu pro danou oblast, mohlo by to být známkou špatného hospodaření a příležitost pro vyšší návratnost investice, pokud operace byly efektivnější a roční náklady minimalizovány.,
Nevýhody Použití Cap Sazbu Pronájmu Nemovitostí Kalkulačku
i Když maximální sazba je nepochybně užitečné, odhad hodnoty nemovitosti, existuje několik omezení pro používání této metriky.
- vyžaduje, aby srovnání bylo užitečné – protože sazby cap se nejčastěji používají ve srovnání s vlastnostmi podobných velikostí, aktiv a oblastí, vyžadují, aby byl robustní trh cenný. To omezuje jejich použitelnost v obou menších trzích a pro jedinečné vlastnosti, jako turistická atrakce, kde obvykle nejsou dostatečně podobné vlastnosti porovnat.,
- spoléhá na znalosti historických nákladů – protože výpočet sazby SZP zahrnuje čistý provozní příjem, což zase vyžaduje znalost ročních výdajů nemovitosti, může být obtížné získat přesný odhad bez řádných záznamů. Pro nezvládla nemovitostí nebo dokonce i nemovitostí, které byly ve vlastnictví jedné rodiny po dlouhou dobu, sledování dolů tato informace nemusí být možné.
- přesné Pouze s stabilní výnosy a náklady náklady – stejně Jako jakýkoli odhad, cap sazba může být shozen z nějaké odlehlé datových bodů, pokud jde o extra příjem, nebo neočekávané náklady., Věci, jako záplavy poškození může ovlivnit náklady na údržbu údaje pro daný rok nebo neočekávané sezónní podnikání může drasticky zvýšit příjmy, což způsobuje nepřesné cap sazbu, která ve skutečnosti nemusí být typické množství roku na rok.
co je cash-on-Cash Return?
návratnost investičního majetku v hotovosti je měřením jeho peněžního toku vyděleného částkou původně investovaného kapitálu. To se obvykle vypočítává z cash flow před zdaněním a obvykle se vyjadřuje v procentech.,
cash-on-cash výnosy jsou nejpřesnější, pokud jsou vypočteny z očekávaného peněžního toku prvního roku. Stává se méně přesným a méně užitečným při použití v budoucích letech, protože tento výpočet nezohledňuje časovou hodnotu peněz (princip, že vaše peníze dnes budou v budoucnu bezcenné).
návratnost hotovosti tedy není silným měřením, ale umožňuje snadnou a populární „rychlou kontrolu“ nemovitosti, aby ji porovnala s jinými investicemi. Například, vlastnost vám může dát 7% cash return v prvním roce oproti 2.,5% návratnost na bankovní CD.
návratnost hotovosti se vypočítá vydělením ročního peněžního toku investovanou hotovostí:
roční peněžní tok / investovaná hotovost = návratnost hotovosti
- Vypočítejte roční peněžní tok před zdaněním nemovitosti.
- zjistěte, kolik byste na nemovitost složili z akontace na náklady na rehabilitaci. Celkem tyto náklady najít své celkové peněžní investice.
- vydělte roční peněžní tok před zdaněním celkovou investovanou hotovostí.
- výsledkem je cash-on-cash nebo COC return.,
Pojďme se ujistit, že jsme pochopili, obě části této rovnice:
- první rok cash flow (nebo roční cash flow) je množství peněz, očekáváme, že majetek vytvářet během prvního roku provozu. Opět se jedná obvykle o peněžní tok před zdaněním.
- počáteční investice (nebo investovaná hotovost) je obecně záloha. Někteří investoři však zahrnují své náklady na uzavření, jako jsou úvěrové body, úschovy a poplatky za titul, hodnocení a náklady na kontrolu. Součet, který je také označován jako náklady na pořízení.,
$3,000 / $30,000 = 10%
přestože návratnost hotovosti je rychlá a snadná k výpočtu, není to nejlepší způsob, jak měřit výkon a kvalitu investice do nemovitostí.
podívejme se na další příklad s ohledem na opravy a renovace:
Předpokládejme, že chcete dát 20 000 dolarů dolů na 100 000 dolarový dům. To je o 20 procent méně. Budete muset zaplatit 2000 dolarů v poplatcích. Pronajímáte ho za tisíc dolarů měsíčně nájemci. To přináší 12 000 dolarů ročně v příjmech z pronájmu za rok., A máte ultra-levné 3000 dolarů ročně nebo 250 měsíčně.
roční peněžní tok je $12,000 – $3,000 nebo $ 9,000.
celková investovaná hotovost je záloha a poplatky. V tomto scénáři, to je 20,000 dolar akontace a 2,000 v opravách za celkem 22,000 dolarů.
návratnost hotovosti je 9000 děleno 22 000 nebo 0,41. To se promítá do návratnosti 41 procent.
Co když vlastnost neměla žádné další opravy nutné? Pak je celková investovaná hotovost 20 000. Peněžní tok se nemění na 9 000 dolarech.,
cash on cash return je pak 9000/20000 nebo 0,45 nebo 45%.
Pokud nemovitost potřebovala 10 000 dolarů na opravy a renovace, investované peníze dosáhnou 30 000 dolarů. Vydělte 9 000 30 000 a hotovost na vrácení peněz je 0,3 nebo 30%.
rychlost cap můžete použít k odhadu NOI. NOI bude tržní hodnota nemovitosti vynásobená kapitalizační sazbou. Pokud prodávají nemovitost za 150 000 dolarů a říkají, že má 8 procentní sazbu, pak NOI je 12 000 dolarů ročně., Pro srovnání, je rozumné předpokládat NOI zhruba jednu třetinu příjmů z pronájmu.
a reálnou tržní hodnotu jakékoli nemovitosti lze odhadnout pomocí sazby cap. Vydělte NOI sazbou cap. Ve výše uvedeném scénáři, vlastnost s 12,000 dolar NOI a 8 procent cap sazba stojí 150,000 dolarů.
peníze na vrácení peněz můžete použít k posouzení návratnosti renovací, které vám umožní zvýšit nájemné. Přidejte náklady na renovaci nebo upgrade na celkové číslo hotovostní investice a zjistěte, o kolik více byste mohli účtovat nájemné za hezčí nemovitost.,
poměr porovnává celkovou hotovost získanou na ročním základě (před zdaněním) s částkou investované hotovosti. Poměr Cash-on-cash se používá místo návratnosti investic, protože výpočty návratnosti investic jsou zkreslené, když si koupíte nemovitost s velkým množstvím dluhu.
rozdíl mezi Cap Rate a cash-on-Cash Return
kapitalizace nebo cap rate je často zaměňována s cash on cash nebo COC return. Tento problém je umocněn skutečností, že sazba cap a hotovost z peněžních výnosů jsou dvě hlavní metriky používané k hodnocení jednotlivých obchodů s nemovitostmi., Jak bylo uvedeno výše, Cash on cash nebo COC return vypočítává peněžní příjmy získané z hotovosti vrácené na investici.
Cash on cash return vylučuje dluh a pouze se dívá na investovanou částku v hotovosti; jedná se obecně o zálohu na nemovitost. Pokud za nemovitost zaplatíte veškerou hotovost, bude sazba v hotovosti stejná jako sazba SZP. Většina investorů do nemovitostí však neplatí 100 procent hotovosti za nemovitosti. Přesto pro ně mohou být peníze z výpočtu hotovosti stále přínosem.,
k řádnému porovnání projektů, které budou vyžadovat významné investice ve formě úvěrových poplatků, nákladů na rehabilitaci a nákladů na uzavření, potřebujete výpočet hotovosti. Vše, co musíte zaplatit, abyste připravili nemovitost pro nájemce, spadá do této kategorie.
cap sazba může být použita k posouzení, jak dobrá investice je vlastnost, zatímco cash on cash výpočty umožňují určit, které nabídky mají nejvyšší výnosy.
jak používat Cap Rate jako investor nájemní nemovitosti?,
míra cap může být použita k porovnání vašeho relativního úspěchu jako investora nemovitostí nebo hodnoty dané nemovitosti. Můžete například vypočítat míru szp pro celé vaše portfolio a identifikovat nedostatečně výkonné umělce. Nebo se můžete naučit průměrnou sazbu stropu pro dané sousedství a poté odhadnout hodnotu nemovitosti na základě její míry SZP. Pokud má nižší míru uzávěru, pak stojí za to méně než srovnatelný domov s vyšší sazbou stropu.
víte, že nemusíte jít do oblastí s vysokým stropem, abyste našli ziskové investice., Oblast s nízkým uzávěrem může mít prostor pro významné zlepšení. Hledejte oblasti, kde se rychle zvyšují sazby nájemného, protože to jsou místa, kde bude sazba SZP příští rok lepší než letos. A že vyšší sazba SZP povede k růstu hodnot nemovitostí za rok nebo dva.
ideální nemovitosti budou mít rostoucí nájemné v kombinaci s nezměněnými výdaji. Pokud je však provozní náklady jsou raketovým tempem, NOI půjde nahoru a zabít velké cap sazbu pro aktuální kalendářní rok. To je riziko u starších budov, které potřebují velkou práci., Pokud můžete najít vlastnosti, v dobrém stavu, a dokonce i vyléčení, starší, můžete vytvořit dlouhodobou hodnotu tím, že koupí něco přes NOI zvyšuje.
Odhad Hodnoty Nemovitosti S Míra Kapitalizace
Cap Sazbu pouze představuje předpokládaný návrat na jeden rok, jako by byl majetek koupil za všechny prachy. Ale protože normálně nekupujeme nemovitost za použití všech hotovosti, použili bychom k vyhodnocení finanční výkonnosti nemovitosti jiná opatření, jako je návratnost hotovosti.,
sazba SZP se vypočítá tak, že se vezme čistý provozní příjem nemovitosti (NOI) a vydělí se reálnou tržní hodnotou nemovitosti (FMV). Čím vyšší je sazba SZP, tím lepší je příjem a tržní hodnota nemovitosti. Cap Sazba se vypočítá takto:
Kapitalizace Sazba = Čistý Provozní Příjem / Hodnota
Kapitalizace Sazba = Čistý Provozní Příjem / Hodnota
Kapitalizace Sazba = $50,000 / $625,000
Kapitalizace Sazba = 8.0%
Jako další příklad, předpokládejme, že se díváte na koupi nemovitosti, že má čisté provozní výnosy $20,000., Z malého výzkumu víte, že průměrná míra szp pro tuto oblast je 7.0%. Tím, že přejímají vzorce můžeme vypočítat odhadovanou tržní hodnotu takto:
Hodnota = Čistý Provozní Výnos / Míra Kapitalizace
Value = $20,000 / 7.0%
Value = $285,715
výhodou Sazba Szp je to, že poskytuje samostatné měřítko hodnoty oproti ocenění, kde hodnota je odvozena z nedávno prodaných srovnatelných (které jsou primárně založeny na fyzikálních vlastnostech). To platí zejména při porovnávání komerčních příjmů.,
Všimněte si, že malý rozdíl v sazbě SZP se nemusí zdát jako mnoho, ale může to znamenat velký rozdíl ve vašem ocenění. Například, rozdíl mezi 7,0% a 7,5% Cape Rychlost, pouhých 0,5% rozdíl, na pozemku s $50,000 čistý provozní příjem je $47,619 rozdíl v hodnotě! Nezapomeňte tedy zkontrolovat přesnost svých čísel.
jako vždy se chcete při hodnocení majetku z příjmů podívat na více finančních opatření, včetně návratnosti hotovosti, poměru krytí dluhu a vnitřní míry návratnosti.,
Často kladené otázky týkající se rychlosti Cap
níže uvádíme několik dalších objasňujících odpovědí na některé Často kladené otázky týkající se kalkulaček sazeb cap.
jaká je dobrá míra SZP?
míra kapitalizace nemovitostí se může pohybovat od záporného čísla až po dvouciferný výnos. Podle průzkumu CBRE North American Cap Rate Survey z roku 2019 je standardní míra cap obvykle mezi 4% a 8%. Neexistuje však žádná taková věc jako“ dobrá “ míra omezení., Vše závisí na úrovni rizika, s nímž je majitel nemovitosti spokojen a jak se míra SZP porovnává s podobnými vlastnostmi v oblasti.
někteří investoři říkají, že nebudou kupovat nic s méně než 8 procentní sazbou. Je obtížné, ale možné najít vlastnosti s 20 procentní sazbou stropu.
vysoká míra SZP je obecně způsobena nízkou kupní cenou (včetně zoufalých prodejců) nebo vysokým NOI. Klíčem je vědět, proč je míra SZP vyšší než obvykle, neodmítání nemovitosti, protože míra SZP je mnohem vyšší než průměr.,
nízká míra SZP je méně riskantní, zatímco vysoká míra SZP je rizikovější, ale existuje možnost získat více příjmů. Jak jsme již zmínili, neobvykle vysoká nebo nízká míra uzávěru (ve srovnání s jinými vlastnostmi v oblasti) může naznačovat, že s majetkem je něco „vypnuto“.
co znamená 7,5% Cap sazba?
7,5% cap sazba neznamená moc sama o sobě. Spíše ukazuje poměr mezi čistým provozním výnosem nemovitosti a její tržní hodnotou, v tomto případě 7,5%., Cap sazba je způsob zobrazování, kolik majetku se očekává, že v letošním roce pomocí vztah mezi výnosy, provozní náklady, a tržní hodnota nemovitosti.
Co to znamená z hlediska dobrých nebo špatných investic nebo částek dolaru, závisí na situaci. Řekněme například, že chcete koupit dům, který stojí 1 milion dolarů, s očekávaným čistým provozním příjmem (AKA roční příjmy) 75 000 dolarů. Pomocí rovnice cap rate of NOI(75,000) / hodnota nemovitosti (1,000,000,) byste získali míru cap 7.5%., Poté můžete snadno porovnat s jinými sazbami SZP v oblasti, abyste zhodnotili svou investici.
jaká je přijatelná míra SZP?
přijatelná míra SZP se liší v závislosti na situaci. Průměrná maximální sazba je obvykle mezi 4% a 8%, ale co je přijatelné, se liší, jak velké riziko investor je pohodlné.
je vyšší míra uzávěru lepší?
vyšší míra krytí nemusí být nutně lepší. Opět záleží na míře rizika, se kterým je majitel nemovitosti ochoten se vypořádat., Bohatý investor snaží vydělat nějaké rychlé příjmy tím, že obracející nemovitostí může být šťastný s vyšší cap sazbu, protože jeho větší potenciál výdělku, zatímco související rizika, není problém. Na druhou stranu, mladý pár, který se chce usadit v domácnosti a vychovávat děti tam v dohledné budoucnosti bude pravděpodobně chtít nízká sazba szp, která má odpovídající nižší riziko a bude pravděpodobně zvyšovat pomalu v průběhu času.
proč je vyšší míra krytí rizikovější?
ne vždy. Kapitalizační sazby v oblasti nemovitostí nemusí být nutně ukazatelem rizika., To je v ostrém kontrastu s akciemi a dluhopisy, kde míra návratnosti je úměrná riziku. Sazba SZP však může být použita pouze s majetkem produkujícím příjmy. Vzorec prostě nefunguje, pokud se chystáte koupit nemovitost nyní prodat později, například když hledáte opravu a převrácení.
Všimněte si, že cash on cash return nebere v úvahu daně. Vysoké daně mohou zničit jakoukoli potenciální investiční návratnost. To znamená, že skutečné výnosy, které vidíte po zdanění, jsou nižší než sazba SZP., Sazba SZP se bude lišit v závislosti na několika věcech, z nichž ne všechny přímo ovlivňují hodnotu nemovitosti.
věk nemovitosti, vhodnost oblasti a poptávka po nájemních nemovitostech v okolí je několik takových faktorů. Pokud existuje větší poptávka po pronájmech než tržní zásoby, ceny pronájmu a NOI mohou být relativně vysoké i přes mírné domácí hodnoty.,
A pokud existuje převis nabídky luxusní pronájem v této oblasti, budete vidět nízké NOI a de facto ROI přes cap sazbu, protože vaše nemovitost může sedět prázdný na dlouhou dobu, nebo ne nájemné za dostatečně pokrýt své provozní náklady.
existují další problémy s sazbou SZP, které vysvětlují, proč potřebujete znát další hodnoty, jako je cash on cash return. Například sazba SZP je roční údaj. Zhroutí se, pokud bude nemovitost několik měsíců neobsazená bez zavinění současného majitele., Přesto se metrika automaticky zvýší s inflací, pokud nájemné bude držet krok s tržními sazbami.
míra SZP Vám neříká, jak se nemovitost v průběhu času vyvíjela; míra neobsazenosti a výkazy příjmů to udělají. Vyšší míra krytí je rizikovější ze stejného důvodu, že jakákoli vysoká procentní investice je rizikovější. Všechno to souvisí s pravděpodobností a potenciální nejistotou, něco, co se nazývá Tradeoff rizikového výnosu, známý investiční princip.,
matematika za Riziko-Výnos Kompromis je trochu složitější, ale tento návod od Modelu Investování do přestávky věci do snadno srozumitelné oddíly, pokud se chcete dostat do natvrdlý-kostrbatý.
je míra Cap stejná jako ROI?
ne, míra SZP není stejná jako návratnost investic. Ačkoli obě metriky používají NOI ve svých výpočtech, měří různé věci., Cap sazba se používá k vyhodnocení, jak výnosný kus nemovitosti by měla být ve srovnání s trhem, bez ohledu na kupujícího, zatímco ROI (návratnost investic) je konkrétnější výpočet ukazuje, kolik konkrétní vlastník bude dělat každý rok. ROI zahrnuje hypoteční splátky, zatímco sazba SZP není.
Jak vypočítat hodnotu vlastnosti pomocí Cap Rate & NOI?
použití sazby SZP a čistého provozního příjmu k určení hodnoty nemovitosti se nazývá přístup příjmů k ocenění., Čistý provozní příjem se rovná veškerému příjmu z nemovitosti mínus všechny přiměřené provozní náklady. Toto je údaj před zdaněním. Nezahrnuje amortizaci, odpisy, kapitálové výdaje a splátky hypoték. NOI je ekvivalentní výdělku před úroky a daněmi, pokud porovnáváte kapitalizační sazbu podniku, který je na prodej.
- Najděte roční čistý provozní příjem nebo NOI.
- vydělte čistý provozní příjem sazbou SZP.,
například nájemní nemovitost v Dallasu s čistým provozním příjmem $30,000 a sazbou stropu 7 procent je oceněna na $428,571. Stejná vlastnost s 10 procentní sazbou by měla hodnotu $300,000. Jinými slovy, čím vyšší je míra uzávěru, tím nižší je hodnota nemovitosti.
doufáme, že následující vysvětlení byla užitečná pro každého agenta, který chce svým klientům poskytnout holističtější pohled na možnosti vlastnictví.
Nyní, když pochopíte, jak sazby cap fungují, je zde snadná kalkulačka, kterou můžete použít.