Self Storage Blog (Čeština)

Self Storage Investiční Příležitost

Pravda komerční vývoj self storage začal v pozdní 1960, které průkopníci self storage podnikání, který uznává rostoucí poptávku po rezidenčních a komerčních skladování. Byli to vývojáři nemovitostí, kteří se odvážili a připravili půdu pro průmysl, který dnes známe–průmysl, který se zdvojnásobil.

vlastní skladovací průmysl se neliší od žádného jiného odvětví, pokud porovnáme ekonomiku nabídky a poptávky., Jak se zvýšila poptávka po obytných a komerčních úložištích, tak i potřeba zařízení, která je dodávají. Obrovský růst průmyslu za posledních 25 let lze připsat většímu povědomí veřejnosti o ekonomických a osobních výhodách produktu. Tento pokračující nárůst poptávky, spojený s vynikajícím investičním potenciálem, učinil self storage jedním z předních růstových odvětví v zemi od roku 1978.,

jakmile byla poptávka v odvětví stanovena, hnací silou tohoto zboží nebo služeb nezbytných k jeho uspokojení byl vždy kapitál a návratnost investic. Abychom pochopili potenciál vlastního úložiště jako investici, musíme nejprve pochopit jeho základní ekonomii. Tabulka 1 je finanční model typického vývoje vlastního úložiště, který vysvětluje „spodní řádek“ takové investice. Na různých trzích po celé zemi existuje řada nákladů na vývoj vlastního skladování. Proto tento model využívá průměry národního průmyslu k reprezentaci individuálních nákladů na vývoj, nájemného a velikosti projektu., Předpokládá majetkovou účast ve výši 20 procent celkových nákladů, přičemž zbývajících 80 procent je financováno.

Náklady Na Skladování Jednotky Investičních

Cashflow Analýzy

„Výkaz Peněžních toků“, v Tabulce 1 ukazuje, že vlastní skladovací zařízení s 40.000 net-pronajímatelné čtverečních stop, na trhu s $9-per-náměstí-noha roční nájemné, bude generovat $450,000 v hrubé roční nájemné na 100% obsazenost. Ostatní příjmy jsou odvozeny z pozdních poplatků, maloobchodních tržeb, správních poplatků, provizí za pronájem nákladních vozidel atd., a obvykle představuje dodatečný příjem 5 procent.,

10% úprava celkem předpokládané příjmy je běžné, protože to představuje normální předpokládané místo a kolekce ztráty. Dosažení a udržení průměrné obsazenosti nejméně 90 procent by mělo být cílem každého vývoje a mělo by být použito k vyhodnocení investičního potenciálu projektu.

běžné provozní náklady se obecně pohybují od $2.75 do $3.25 za hrubou čtvereční stopu vývoje. Tento rozptyl výdajů je způsoben variabilními náklady na různých trzích, jako jsou daně z nemovitostí, platy manažerů a náklady na služby.,

čistý provozní příjem (NOI) je zůstatek příjmů vývoje po zaplacení provozních nákladů. Udržování nejvyššího možného NOI je nesmírně důležité, protože se používá k určení současné a budoucí hodnoty zařízení. NOI by měla být od 60 procent do 67 procent efektivního hrubého příjmu vývoje.

Dluhové služby pro tento konkrétní finanční model je založen na úvěru částku $1.59 milionů, úroková sazba 10% a amortizace ve výši 25 let., Dluhová služba zcela závisí na finančním ujednání sjednaném s věřitelem. Finanční zdraví a vnímání rizika investora bude často určovat úrokovou sazbu, výši úvěru a období amortizace.

s určením skutečného NOI vývoje a dluhové služby, která má být zaplacena v průběhu času, je odvozen plánovaný cashflow. Ve finančním modelu uvedených v Tabulce 1, investice $397,615 má pozitivní cashflow $117,761 nebo o 29,6 procenta „cash-on-cash“ návratnost investic., Jedná se o typickou návratnost investic pro investory do vlastního skladování, což je jeden z hlavních důvodů obrovského růstu odvětví za posledních 25 let.

jaké jsou náklady na vývoj vlastního úložiště

také uvedené v tabulce 1 je kompletní seznam průměrných nákladů na vývoj pro spuštění vlastního úložiště. Zde opět existují proměnné, ale většina z nich je omezena na skutečné náklady na výstavbu pozemků a vlastních skladovacích jednotek.,

jednou z největších proměnných a jedním z nejvíce rozhodujících faktorů pro určení proveditelnosti vývoje jsou skutečné náklady na půdu pro rozvoj. Poskytnutá finanční analýza ukazuje, že kupní cena pozemku je 3,25 USD za čtvereční stopu. Nicméně, vzhledem k webu, pokrytí přibližně 45.91%, čisté náklady na pozemky na net-pronajímatelné čtverečních stop je $6.82. Vývoj je net-leasable čtvercové záběry je zcela závislá na přípustném pokrytí místa., Maximalizace čisté pronajímatelné pokrytí na webu je závislá na faktorech, jako jsou územní překážky, věcná břemena, poplatky, stavebního řádu, dodržování požadavků a topografie a fyzický rozvržení stránky. Normální pokrytí stránek se pohybuje od 35 procent do 50 procent.

pokud jde o náklady na výstavbu, staveniště a inženýrské sítě, jsou největší variabilní náklady. Normální náklady na vývoj webu se pohybují od $4.25 do $ 8 A opět zcela závisí na skutečné topografii a fyzickém uspořádání webu. Clearing/grubbing, výkop, bouře odvodnění, nástroje, atd.,, jsou všechny stránky specifické a jejich náklady se budou lišit od jednoho místa k druhému. Zaměstnání stavebního inženýra se zkušenostmi s vlastním skladováním by mělo zajistit, aby byly tyto náklady minimalizovány. Dejte si pozor na náklady na půdu pod tržními hodnotami. Nejčastěji nízká cena půdy znamená, že existuje problém, který bude vyžadovat velké výdaje na rozvoj místa.

náklady na vlastní skladovací konstrukci samozřejmě závisí na typu produktu, který se vyvíjí. Náklady na stavbu se však liší jen nepatrně ve srovnání s variabilními náklady na výstavbu pozemků a pozemků., Průměrné náklady na výstavbu, včetně site work / utilities, se pohybuje od $23 do $28 za hrubou budovu čtvereční stopu, nebo přibližně 67 procent celkového rozpočtu na rozvoj.

zbývající náklady na vývoj se liší jen nepatrně s výjimkou nákladů na financování a úroků. Finanční zdraví investora a jeho schopnosti vyjednávat určí tyto náklady. Typické náklady na vývoj vlastního úložiště se pohybují od $34 do $ 42 za hrubou čtvereční stopu budovy. Tento rozptyl je opět závislý na půdě, výstavbě a nákladech na financování., Je však důležité si uvědomit, že existuje vztah mezi tržním nájemným a náklady na vývoj. Čím vyšší jsou náklady na trhu, tím vyšší bude nájemné.

proč jsou finanční projekce důležité?

finanční vzoru uvedeného vyplývá, že investice ve výši $397,615 uvědomí, o 29,6 procenta cash-on-cash NÁVRATNOST investic jakmile vývoj udržuje 90% obsazenost. Navíc, to ukazuje, že budoucí tržní hodnoty podniku, na základě kapitalizace ve výši 10 procent a stávajících finančních podmínek, by $2,85 milionu., Investor by proto mohl při prodeji podniku v budoucnu dosáhnout zisku 864 425 USD.

Další důležitou finanční statistikou, kterou je třeba si všimnout, je rovnoměrná obsazenost modelu v tabulce 1. Tento konkrétní model předpokládá, že obsazenost 65 procent pokryje veškeré provozní a dluhové náklady. Běžné vloupání do dluhových služeb v samoobslužných obchodech se pohybuje od 60 procent do 72 procent. To je hluboko pod normálními přestávkami pro jiné typy nemovitostí., Nižší než průměrná obsazenost spojená s vlastním skladováním minimalizuje riziko investora a dává mu větší flexibilitu při řešení tržních nebo ekonomických výkyvů.

pochopit, že finanční modely jsou pouze projekce. Celá řada vnitřních a vnějších faktorů může ovlivnit celkovou finanční výkonnost vývoje a návratnost investic investora. Finanční model v tabulce 1 je však skutečně reprezentativní pro typické vlastní podnikání a projekty, které může investor normálně očekávat od své investice., Vlastní skladování bylo a bude i nadále jedním z nejlepších investičních vozidel dostupných v této zemi.

je vlastní úložiště úspěšnou investicí?

jedním z nejlepších způsobů, jak porovnat investice do nemovitostí, je podívat se na výkon vlastního skladování a dalších investic do nemovitostí v posledním desetiletí. Nedávno, moje společnost dokončila hloubkovou studii výkonu multifamily, kancelář, maloobchodní a self storage vývoj v Texasu, Oklahoma, Nové Mexiko, Colorado a Louisiana v minulosti 10 let., Studie se zaměřila na poruchovost tohoto vývoje, který se otevřel v rozmezí let 1980 a 1987 a byly v provozu i během hospodářské recese, která začala v těch státech, v polovině-1980., Výsledky studie jsou následující:

• více Rodin = poruchovost 58 procent
• Kancelář = poruchovost 63 procent
• Maloobchod = poruchovost 53 procent
• Self storage = poruchovost 8%.

počet self storage vlastnosti, které skončilo na prodej v FDIC nebo RTC je real-estate portfolia byly podstatně méně než jiných real-realitní vlastnosti během stejného časového období., Z toho 8 procent v selhání samoobsluhy, značný počet podniků byly vzaty zpět finančními institucemi, protože byly zajištění úvěrů na jiné nemovitosti.

proč existuje podstatný rozdíl v úspěchu mezi vlastním skladováním a jinými nemovitostmi? Jaké jsou klíčové prvky, které dávají samoobsluze extra výhodu pro přežití těžkých ekonomických časů? První věc, kterou investor musí pochopit, je to, co se stane s koncovým uživatelem–rezidenční a komerční zákazníky–během výkyvy v tržní ekonomice.,

Self Storage Trhu

V době, kdy trh zažívá hospodářské oživení, podnikání začne prosperovat, pracovní příležitosti, zvyšovat a prodej nových a existujících rodinných domů začít stoupat. Dalo by se očekávat, že vlastní skladovací vlastnosti dělat dobře; nejčastěji, dělají. Hodnocení typické self storage majetku nájemné rohlíky během této doby by obvykle vykazují vysoké procento mobilních zákazníků–lidé pohybující se na trh poprvé, nebo zákazníky „kupovat“ od startovní domy.,

na komerční straně znamená zvýšená obchodní aktivita zvýšený objem komerčních nájemců. Naopak, když ekonomika začne klesat, totéž se děje s obchodem, zaměstnáním a nemovitostmi obecně. Opačný efekt však stále způsobuje stejnou mobilitu, která nejčastěji prospívá samoobsluze. Lidé se začínají stěhovat z trhu nebo prodávat své domovy a stěhovat se do menších domů nebo bytů.

komerční podniky zmenšují nebo hledají vlastní úložiště pro ekonomičtější prostředky pro ukládání zásob., Ohromující ekonomika má negativní dopad na vlastní skladování, ale podívejte se, jak vlastní skladovací vlastnosti ve srovnání s jinými realitními projekty. Během poklesy v ekonomice, rodin occupancies klesnout až o 25 procent, zatímco kancelářské a maloobchodní occupancies klesnout až o 30 procent. Kdo jsou kancelářští a maloobchodní nájemci? Podniky, které buď selhaly, snížily provoz a přestěhovaly se do levnější nemovitosti, nebo se zcela přestěhovaly na jiný trh. To je ztracený příjem kancelářských a maloobchodních nemovitostí, a to není zotavil, dokud se ekonomika trhu zlepšuje.,

vlastní úložiště bude mít také počáteční pokles obsazenosti, který se liší od jednoho trhu k druhému, ale obvykle dosahuje průměru mezi 15 a 20 procenty. Typická Páková vlastnost samoobsluhy má však míru obsazenosti mezi 60 a 72 procenty. Porovnejte to s využitím multifamily, kancelářských a maloobchodních nemovitostí s mírou obsazenosti mezi 80 a 90 procenty. Která investice do nemovitostí má větší prostor pro absorbování poklesu trhu?

Self Storage Rental Business

nájemné jsou dalším klíčem k úspěchu vlastností vlastního úložiště., Průměrná roční nájemné se pohybuje pro real-estate průzkumu v naší studii, jsou následující:

• více Rodin–$7, 5 až 12 dolarů za čtvereční stopu
• Kancelář–$14 na $24 za čtvereční stopu
• Maloobchod–$16 až 20 dolarů za čtvereční stopu
• Self storage–6,5 dolarů na 12 dolarů za čtvereční stopu

Self storage pronajímá spadají do řady dalších projektů v oblasti nemovitostí. Není neobvyklé, že zákazníci platí za skladování stejné nebo více za čtvereční stopu jako za bydlení v bytě., Toto srovnání nájemného je ještě poučnější při porovnávání nájemného s průměrnými náklady na vývoj na typ nemovitosti. Průměrné náklady na vývoj na realitním majetku dotázaných je následující:

• více Rodin–60 dolarů na 70 dolarů za čtvereční stopu
• Kancelář–$50 na 100 dolarů za čtvereční stopu
• Maloobchod–$50 na 80 dolarů za čtvereční stopu
• Self storage–34 dolarů na 42 dolarů za čtvereční stopu

Při porovnávání obou nájmy a celkové náklady na vývoj, self storage většinou má nájmy, které jsou o něco méně., Ale self storage má celkem náklady na vývoj, které je třetí, na jednu polovinu bytové, kancelářské nebo prodejní prostory. Pro investora to znamená značné menší množství investic nebo půjček, které mají být obsluhovány, zatímco mají srovnatelné nájemné s jinými investicemi do nemovitostí.

náklady na provoz a skutečné požadavky na správu jsou dalším klíčovým prvkem, který přitahuje investory. Jak již bylo uvedeno výše, provozní náklady na vlastní úložiště se pohybují od $2.75 do $3.25 za čistou pronajímatelnou čtvereční stopu., Porovnejte to s provozními náklady u ostatních zkoumaných nemovitostí, které se pohybují od $3.50 do $5 za čtvereční stopu. Bytů, kancelářských a maloobchodních nemovitostí se musí neustále udržovat důvody, spotřebičů, instalatérské práce, elektrické přípojky a řadu dalších údržbu obavy, které obvykle vyžadují pracovníky údržby.

k dispozici jsou bytové „make-readies“ a interiérové přestavby pro nové kancelářské a maloobchodní nájemce. Ve srovnání, vlastní skladování má obvykle jeden nebo dva manažery a jen velmi málo z údržby „bolesti hlavy“ spojené s „live-in“ nájemníky., Obecně platí, že vlastní skladování investor má jen velmi málo problémů spojených s jinými nemovitostmi.

„bottom line“ v porovnání self storage na jiné real-estate investice je, že investor může realizovat mnohem vyšší NÁVRATNOST investic pro typický self-storage nemovitosti, než pro jiné investice do nemovitostí. Za druhé, počáteční investice investora je třetina nebo jedna polovina, která vyžaduje jiné investice do nemovitostí., Vzhledem k nižší break-i occupancies, investor by měl předvídat, investiční cashflow dříve a mnohem nižší prvek rizika ve vztahu k hospodářskému poklesu a jejich vliv na nižší occupancies a nájemné. Investor se nemusí obávat dodatečných kapitálových požadavků týkajících se zlepšení nájemce nebo neustálé údržby.

výhody pro investice do vlastního úložiště uvedené výše byly a budou i nadále klíčovými prvky pro jeho úspěch. Budoucnost samoobslužného průmyslu je velmi jasná. Průmysl bude i nadále zrát spolu s poptávkou po jeho použití., Ti investoři, kteří se pustí do vlastního skladování, zjistí, co průkopníci průmyslu udělali před 25 lety: vlastní skladování je jedním z nejlepších investičních vozidel dostupných v této zemi, nyní i v budoucnu.

Stáhnout & Zobrazit Tabulka 1: Finanční Model
A. Výkaz Cashflow
B. Přehled Vývoje Nákladů Roční
C. Specifikace Projektu
D. Rozvoj Finanční Proměnné
E. Rozvoj Finance