když prodáte dům nebo se některý z majitelů odstěhuje, může mít smysl převést hypotéku na nového majitele. Místo žádosti o novou půjčku, placení závěrečných nákladů a začínajících s vyššími úrokovými poplatky by vlastník jen převzal současné platby. Je možné převést hypotéku, ale není to vždy snadné.
Assumable Hypotéky
v Případě, že úvěr je „assumable,“ máte štěstí: to znamená, Že můžete převést hypotéku na někoho jiného., V úvěrové smlouvě není žádný jazyk, který by vám bránil v dokončení převodu. I předpokládané hypotéky však mohou být obtížně převoditelné.
ve většině případů musí nový dlužník získat nárok na půjčku. Věřitel se podívá na úvěrové skóre dlužníka a poměr dluhu k příjmu, aby zhodnotil schopnost dlužníka splácet úvěr. Tento proces je v podstatě stejný, jako kdyby dlužník požádal o zcela novou půjčku (ale samozřejmě dlužník může převzít stávající půjčku).,
Věřitelé schválili původní žádosti o úvěr na základě úvěrové a příjmů původního žadatele(ů), a nebudou chtít, aby někdo z obliga, pokud je náhradní dlužník, který je stejně pravděpodobné, že splatit.
Chcete-li dokončit převod předpokládané půjčky, požádejte o změnu u svého věřitele. Budete muset vyplnit žádosti, ověřit příjem a majetek a zaplatit poplatek během procesu.
kde najít jeden
bohužel, předpokládané hypotéky nejsou široce dostupné., Vaše nejlepší sázka může být, pokud máte půjčku FHA nebo půjčku VA. Ostatní konvenční hypotéky jsou zřídka předpokládatelné. Místo toho věřitelé používají klauzuli o splatnosti, což znamená, že úvěr musí být splacen při převodu vlastnictví domu.
věřitelé obvykle nemají prospěch z toho, že vám umožní převést hypotéku, takže nechtějí schválit převody. Kupující by v plusu tím, že se více „zralý“ úvěr, s počátkem platby úroků z cesty (a že může být schopen získat nižší úrokovou sazbu)., Prodejci by díky stejným výhodám mohli svůj dům snadněji prodat—možná za vyšší cenu.
výjimky z pravidla
v některých případech můžete stále převést půjčku-a to i s klauzulí o splatnosti. Převody mezi členy rodiny jsou často povoleny a váš věřitel se může vždy rozhodnout být velkorysejší než to, co říká vaše smlouva o půjčce. Jediný způsob, jak to vědět jistě, je požádat svého věřitele a zkontrolovat svůj souhlas s místním právníkem.,
I když věřitelé říkají, že to není možné, právník vám může pomoci zjistit, pokud vaše banka poskytuje přesné informace.
nezapomeňte, že přepínání jmen na úvěr ovlivňuje pouze půjčku. Možná budete muset změnit, kdo vlastní nemovitost převodem titulu, pomocí quitclaim listinu, nebo přijmout jakékoli další kroky potřebné ve vaší situaci.
federální Deposit Insurance Corporation (FDIC) zákony brání věřitelům vykonávat svou možnost urychlit platbu za určitých okolností., Zkontrolujte se svým právníkem, zda máte nárok. Několik nejběžnějších situacích zahrnovat přenos:
- K přežití společné nájemce, kdy ten druhý zemře
- relativní po smrti dlužníka
- Na manžela nebo manželku nebo děti dlužník
- v důsledku rozvodu a rozluky dohod
- Do inter vivos trust (living trust) kde dlužník je příjemce
Neoficiální Převody
Pokud se nemůžete dostat vaše žádost schválena, můžete být v pokušení nastavit na „neformální“ dohodě., Můžete například prodat svůj dům, nechat stávající úvěr na místě a nechat kupujícího uhradit vám hypoteční splátky.
to je špatný nápad. Vaše hypoteční smlouva to pravděpodobně neumožňuje, a můžete se dokonce ocitnout v právních potížích, v závislosti na tom, jak to jde. A co víc, stále jste zodpovědní za půjčku – i když už nežijete v domě.
Co by se mohlo pokazit? Několik možností zahrnuje:
- pokud kupující přestane platit, půjčka je ve vašem jménu, takže je to stále váš problém., Pozdní platby se objeví na vašich úvěrových zprávách a věřitelé přijdou po vás.
- pokud se dům prodává v exekuci za méně, než stojí za to, můžete být zodpovědní za jakýkoli nedostatek.
Existují i jiné způsoby, jak nabídnout prodávající financování na potenciální kupce, včetně umožnění rent-k-vlastní uspořádání, kdy část nájemného jde na zálohu by měl nájemce volí koupit.
vaše možnosti
Pokud nemůžete získat hypotéku převedenou, máte stále možnosti, v závislosti na vaší situaci.,
smrt, rozvod a rodinné převody vám mohou poskytnout právo provádět převody, i když váš věřitel říká jinak.
Pokud čelíte uzavření trhu: některé vládní programy usnadňují řešení hypotéky-i když jste pod vodou nebo nezaměstnaní. Obraťte se na americké ministerstvo bydlení a rozvoje měst, abyste zjistili, co se ve vaší situaci týká.
Pokud se rozvádíte: zeptejte se svého právníka, jak zvládnout všechny své dluhy a jak se chránit v případě, že váš bývalý manžel neprovede platby.,
pokud majitel domu zemřel: místní právník vám může pomoci určit, co dělat dál.
Pokud jste přenosu majetku do svěřeneckého: Double-zkontrolujte, zda s vaší realitní plánování právník, aby zajistily, nebudete vyvolat zrychlení klauzuli.
refinancování
Pokud úvěr nelze předpokládat a nemůžete najít výjimku z doložky o splatnosti, refinancování úvěru může být vaší nejlepší volbou. Podobně jako předpoklad bude nový dlužník potřebovat dostatečný příjem a úvěr, aby mohl získat úvěr.,
nový majitel domu jednoduše požádá o nový úvěr individuálně a použije tento úvěr k splacení stávajícího hypotečního dluhu. Možná budete muset koordinovat s vaší věřiteli, aby si zástavní práva odstraněny (není-li nový dlužník a nový věřitel souhlasím s nimi), takže můžete použít dům jako zajištění, ale je to dobrý, čistý způsob, jak získat práci.,