Mnoho obchodních a investičních aktiv, jako jsou nemovitosti k pronájmu může být odepsáno pro daňové účely snížit zdanitelný příjem. Při prodeji investice však musí být odpisy znovu zachyceny a poté zdaněny.

v tomto článku budeme diskutovat o tom, jak fungují odpisy a odpisy nájemních nemovitostí a jak se můžete vyhnout placení daně při prodeji nemovitosti produkující příjmy.

co je rekapitulace odpisů nájemních nemovitostí?

k odpisům dochází při prodeji nájemní nemovitosti., Zachytit odpisy je proces IRS používá vybírat daně na zisk, udělal jsi z příjmů, majetku a obnovit výhody, které jste obdrželi pomocí odpisové náklady snížit zdanitelný příjem.

Pochopení Pronájem Nemovitostí Odpisy

Než budeme diskutovat o znovudobytí odpisy za pronájem nemovitostí, pojďme se rychle podívat, jak a proč odpisy se vyskytuje na prvním místě.,

jednou z největších výhod investování do nemovitostí je to, že IRS umožňuje odpisovat nemovitost pro každý rok vlastnictví, až 27,5 let pro rezidenční pronájem nemovitostí. Vnitřní výnosová služba předpokládá, že majetek-ale ne půda-se časem vyčerpá nebo odpisuje, a že odpisové náklady se používají k vyrovnání zdanitelných čistých příjmů.,

Pomocí odpisů ke snížení NOI

například, pokud jste zaplatili 120 000 dolarů za pronájem nemovitostí a hodnota pozemku je $20,000, máte odpisové náklady ve výši asi 3,636 za rok:

  • $100,000 hodnoty nemovitosti (kromě parkoviště) / 27.5 let = $3,636 roční odpisové náklady

můžete pak použít roční odpisové náklady snížit zdanitelný čistý příjem., Pokud váš NOI je 6000 dolarů za rok zdanitelný příjem je snížena na $2,364 díky moc odpisy:

  • $6,000 NOI – $3,636 odpis = $2,364 zdanitelného příjmu

Nicméně, co IRS dává oni také vzít zpět, když budete prodávat nemovitost prostřednictvím vzpomínání na odpisy.

Jak Pronájem Nemovitostí Odpisy Zachytit Funguje

kromě snížení zdanitelných příjmů, odpisy také snižuje či upravuje na základě nákladů vašeho majetku., Po 10 letech vlastnictví nemovitosti upravený základ nákladů je:

  • $100,000 původní základ nákladů – $36,360 odpisy ($3,636 x 10 let) = $63,640 upravit základ nákladů

Díky své skvělé místní správce nemovitosti pronájem nemovitostí vyvolal důsledně silný peněžní tok z kvalifikované nájemníky. Další investor nabízí koupit svůj majetek za $240,000-dvojnásobek toho, co jste zaplatili za to 10 před lety.,

Když prodáváte, IRS zachytí vaše odpisů tím, že vyžaduje, abyste používat svůj upraveny náklady základem pro výpočet svůj zisk z prodeje, místo původní kupní cena:

  • $240,000 prodeje nemovitostí cena – $63,640 upravit základ nákladů = $176,360 uznán zisk

Pokud je váš celkový příjem je 225 000 dolarů za rok, váš obyčejný sazba daně je 24% a vaše dlouhodobé kapitálové zisky daňová sazba je 15% (na základě 2020 daňové tabulky pro ženatý podání společně). Bylo by hezké mít svůj celkový uznaný zisk $176,360 zdaněn nižší sazbou daně z kapitálových zisků.,

ale IRS není tak pěkný. Místo toho, budete být zdaněny vyšší běžné sazby daně z 24% na odpisy odpočty, které jste přijata za posledních 10 let, s zbytek svého zisku zdaněny nižší kapitálové zisky daňová sazba:

Co se Stane, Pokud Váš Zisk je Menší Než Odpis?

Pokud je váš celkový uznaný zisk nižší než vaše odpisové náklady, IRS vyžaduje, abyste při výpočtu dlužné daně použili běžnou sazbu.

řekněme například, že trh s nemovitostmi je v normálním sestupném cyklu., I když je to Trh kupujícího, z osobních nebo obchodních důvodů se rozhodnete prodat kupujícímu, který nabízí zaplatit $105,000., Protože váš zisk je menší než vaše celkové odpisy daňové odpočty za 10 let jste vlastnil majetek, daň je na základě své běžné sazby daně:

  • $99,000 prodeje nemovitostí cena – $63,640 upravit základ nákladů = $35,360 celkem uznán zisk

Protože váš odpisy náklady $36,360 je větší než vaše celkové uznané zisk $35,360, budete platit daně na základě své běžné sazby daně:

  • Celkové dlužné daně = $35,360 uznán zisk x 24% běžné sazby daně = $8,486

Odpisy Zachytit Žádat O Majetek Prodával se Ztrátou?,

pokud prodáte svůj nájemní majetek za ztrátu, pravidla pro rekapitulaci odpisů se nevztahují. Nicméně, mějte na paměti, že i když prohrajete peníze z prodeje jste stále těží tím, že je schopen použít odpisy odpočet $36,360 za posledních 10 let snížit svůj zdanitelný příjem.

IRS vám také umožňuje vrátit ztrátu z nájemního majetku změnou předchozích daňových přiznání. Můžete také přenést ztrátu z investice do nájemních nemovitostí, abyste kompenzovali budoucí příjmy. Téma Č., 425 pasivní aktivity-ztráty a úvěry a publikace 544 od IRS podrobně vysvětluje, jak ztráty fungují při pronájmu nemovitostí.

Jak Částečné Roku Odpisy Funguje

Ve výše uvedených příkladech jsme používali celý rok odpisy, což je 3.363% z hodnoty nemovitosti ročně. V reálném světě investování do nemovitostí se však obchody konají každý měsíc v roce.

částečné odpisy se počítají na základě měsíce, kdy je nájemní nemovitost uvedena do provozu., Obecně řečeno, nájemní nemovitost je uvedena do provozu, když je připravena a k dispozici k pronájmu, ne když nájemce převezme majetek, podle publikace IRS 527.

to znamená, že pokud je váš pronájem k dispozici pro obsazení 1. února, ale nájemce nepodepíše nájem a nastěhuje se do 1. dubna, můžete začít odpisy první únorový den. IRS také přesně určuje, jak funguje částečné odpisy, takže neuděláte chybu:

po prvním částečném roce služby je nájemní nemovitost znehodnocena 3.,636% za každý celý rok služby, a pak částečně znehodnotil znovu v závislosti na tom, který měsíc v roce prodáváte.

můžete se vyhnout nároku na odpisy?

V tomto bodě, můžete se zeptat, jestli se můžete vyhnout jednání s pronájem nemovitostí odpisy zachytit jednoduše tím, že tvrdí, že odpisy v první řadě. Bohužel, odpověď zní ne.

vnitřní kód příjmů oddíl 1250 stanoví, že odpisy musí být zachyceny, pokud bylo odpisy povoleno nebo přípustné., Takže i když si nepožadujete roční odpisy na nájemní nemovitost, na kterou máte ze zákona nárok, budete muset při rozhodování o prodeji platit daň z zisku v důsledku odpisů.

to je špatná zpráva. Dobrou zprávou je, že i když se nemůžete vyhnout nároku na odpisy, IRS vám umožní odložit placení daně z kapitálových zisků.

Jak Odložit Platit Daň z Kapitálových Výnosů

IRC § 1031 odložené daně výměny, je proces, který umožňuje realitní investoři odložit platbu daní z kapitálových zisků.,

proces probíhá také jinými názvy ,jako je“ starker exchange“,“ daňově odložená burza“,“ výměna podobného druhu „nebo dokonce jen“ 1031.“Bez ohledu na použitý termín pochází výměna 1031 z oddílu 1031 amerického interního kódu příjmů.

Tato sekce Internal Revenue Code umožňuje investorům prodat nebo vzdát se investice do nemovitosti, investovat výnosy v nahrazení investice do nemovitostí jako druh a větší nebo stejné hodnoty, a odložit platbu žádnou daň z kapitálových výnosů.,

k Dispozici je sedm jednoduchých pravidel následovat, které vám umožní odložit všechny kapitálové zisky daně:

  1. Vlastnost musí být jako-druh nemovitosti stejného charakteru nebo charakteru, ale může se lišit v typu, kvality nebo třídy (např. obchodní majetek, je nahrazen single-family pronájem nemovitostí, bytové budovy, nebo pozemky).
  2. nemovitost musí být použita pouze pro investice nebo podnikání, nikoli jako osobní majetek nebo ne jako primární bydliště.,
  3. nemovitost musí mít stejnou nebo vyšší hodnotu, včetně celkové prodejní ceny i náhrady stejné výše hypotéky (pokud existuje hypotéka), aby se zabránilo placení daně na startu.
  4. Boot nastane, když je hodnota náhradní vlastnosti nižší než hodnota vzdané vlastnosti.
  5. název zakoupené náhradní nemovitosti musí být ve stejném názvu jako prodaná nemovitost., další výhody 1031:
    • Zvýšit výnosy a celkové výnosy z prodeje nepřesvědčivému nemovitosti a koupi jednoho s vyšší předpokládané výnosy
    • Diverzifikovat investiční realitní portfolio s dálkovou investování do nemovitostí, nákup nemovitostí v různých geografických místech
    • Konsolidovat několik menších vlastnosti do jednoho velkého majetku, nebo rozdělit jeden velký majetek na několik menších, často pro účely plánování majetku
    • Vyhněte se vychytávat z odpisů a z toho vyplývající zvýšení zdanitelného příjmu