co vás napadne, když čtete slova “ pronájem nemovitosti?“Pro mě je to čisté vzrušení. V těch dvou jednoduchých slovech vidím příležitosti jen přetékající potenciálem. Není žádným tajemstvím, že věřím, že vlastnictví majetku je jedním z nejlepších způsobů, jak rozvíjet dlouhodobé a generační bohatství. Může to být skvělý zdroj pasivního příjmu a nakonec vám může pomoci dosáhnout skutečné finanční svobody.
Pokud jste seděli na plotě, nejste si jisti, zda je vlastnictví a pronájem nemovitosti pro vás to pravé, je to pro vás., V tomto příspěvku bych se rád podělil o to, jak jsem si koupil svůj první bytový dům a ukázal vám, že nejsem nic zvláštního. Ve skutečnosti jsem udělal spoustu chyb, některé z nich jsou zde zvýrazněny, ale nakonec to dopadlo dobře.
dobře, Ano, Je to moje první a jediná budova – ale optimisticky plánuji budoucí příspěvky (druhá, třetí, pátá atd.)., Mám vlastní frakční akcií některé další vlastnosti prostřednictvím investic do několika syndikáty a crowdfunding, ale mám za to, že se trochu jinak než ve skutečnosti vlastnit a být schopni učinit své vlastní rozhodnutí o tom, jak zvládnout investice.
i když jsem se rozhodl udělat toto DIY, existují i jiné skvělé možnosti, jako je crowdfunding nemovitostí pro ty z vás, kteří možná nechtějí vzít na to, co jsem udělal zpočátku.
chystám se zlomit tento příspěvek až do několika různých, snadno stravitelné části, tak, že možná, jen možná, můžete je použít, aby vaše vlastní úsilí.,
takže bez dalšího povyku začneme.
nastavení
četl jsem o investicích do bytových domů od roku 2011. Řekl jsem si, že když budu mít dostatek kapitálu, ponesu se. Řez na několik let později, a já jsem zachránil kapitál . . . ale stále jsem váhal. Co když jsem to podělal a koupil špatnou budovu? Přišel bych o všechny peníze? Riziko se zdálo příliš velké.
pak, v roce 2015, ke mně přišel můj přítel (který byl náhodou také lékařem) a zeptal se mě, jestli bych s ním uvažoval o koupi bytového domu., Byli bychom rovnocennými partnery, rozdělili náklady, a protože jsme oba neměli žádné zkušenosti, učili bychom se společně.
pochopitelně jsem byl trochu opatrný při investování s přítelem. Zdálo se však, že oba máme správný postoj: ochotu učit se. Také jsme se rozhodli dát vše písemně, aby došlo k velmi malému nedorozumění. Rozhodli jsme se spojit naše zdroje a jít na to.
the HUNT
udělali jsme největší krok tím, že jsme se rozhodli koupit nájemní nemovitost na prvním místě. Ale to neznamená, že jsme věděli, kam jít odtamtud., Naštěstí si náš společný přítel (také lékař) nedávno koupil vlastní budovu, tak jsme ho vzali na kávu, aby si trochu vybral mozek.
požádali jsme ho, aby nám řekl Vše o svých zkušenostech a doufal, že získá nějaký přehled o tom, co bychom měli dělat dál. Okamžitě navrhl, že použijeme jeho makléře a oni nás naučí lana. Nabídl nám také pomoc s případnými dotazy, které bychom mohli mít.
spolu s jeho návrhem jsme oslovili jeho realitního makléře a projevili zájem o koupi nájemní nemovitosti., Makléř se zeptal, kolik jsme ochotni dát. Každý jsme dospěli ke shodě, že vzhledem k „správnému majetku“ bychom byli ochotni dát 100 000-200 000 dolarů. Naštěstí jsem pro tuto chvíli šetřil. S tímto druhem zálohy na komerční úvěr (což by pravděpodobně vyžadovalo 30-35%) bychom mohli hledat majetek v hodnotě až jednoho milionu dolarů.
s tím vším přišel na to, makléř se začal rozhlížet po městě. Jeho navrhovaná kritéria byla jednoduchá: musí být v našem cenovém bodě a musí mít nejméně pět jednotek. Proč minimálně pět jednotek?, Protože u pěti jednotek a výše byste mohli získat komerční půjčku se snadnějšími úvěrovými standardy. Je to proto, že vaše „lendability“ –tedy pravděpodobnost získání půjčky–je určena spíše samotnou budovou než vaší osobní kvalifikací. To obvykle znamená mnohem méně papírování a mnohem plynulejší transakci.
makléř se nás pak zeptal, v jakých oblastech bychom chtěli začít hledat., Je zřejmé, že cenový bod pomohl určit hodně z toho(v naší oblasti by náš nejvyšší cenový bod sotva získal rodinný dům). Museli jsme se podívat do oblastí, které byly považovány za méně žádoucí, pokud jde o umístění a možná ne největší stav (běžně označované jako oblasti třídy B nebo C). Ale také jsme nechtěli řídit více hodin pokaždé, když jsme navštívili budovu.
a tak začal lov. Náš makléř by seřadí vlastnosti pro nás a v den volna pro nás oba, všichni bychom hop v autě a jet kolem., Podívali jsme se na budovu po stavbě a snažili jsme se získat představu o tom, jak daleko by naše peníze šly, a co hledat z hlediska majetku (stav, okolí atd.).
po několika týdnech jsme se oba usadili v určité oblasti města. V oblasti došlo k velkému rozvoji a byla vybudována nová veřejná doprava v podobě linky metra. Oba jsme se mohli podívat za současný stav vývoje, abychom viděli jeho skutečný potenciál. Takže jsme se rozhodli zaměřit se zde.,
v této oblasti bylo na trhu jen několik budov a za pouhé dva týdny jsme ji zúžili na jednu. Náš agent nám dal vědět, že požadovaná cena $800,000 byla spravedlivá, a s trochou smlouvání, prodej skončil na $795,000. Míra SZP * se pohybovala kolem 5% a s tržním nájemným bychom mohli skončit v horní sazbě blíže k 7-8%. Takže tam byla výhoda, která by mohla dramaticky zvýšit hodnotu budovy. (*Cap sazba je v podstatě míra návratnosti nemovitosti na základě běžného příjmu, který přináší.,)
inspekce
jakmile byla naše nabídka přijata, najali jsme inspektora a šli po jednotkách sami. Na základě zprávy inspektora a našich vlastních pozorování bylo zřejmé, že budova nebyla udržována tak dobře. Nemovitost byla starší, ale naštěstí měla dobré kosti a byla považována za strukturálně zdravou. Totéž však nelze říci o střeše a instalatérství a bylo to možné (velké) budoucí náklady., Na základě těchto věcí, makléř měl vrátit prodávajícímu, a i když jsme neměli dostat plnou úvěru, který jsme chtěli, dokázali jsme získat nějaké peníze zpět, dát k těm kapitálové výdaje.
peníze
být prvními komerčními Kupci, najít půjčku nebylo tak snadné. Museli jsme se rychle pohybovat a nakonec jsme šli s jednou z větších bank. Byli známí tím, že byli s prvními kupci velmi shovívaví, ale jejich podmínky nebyly vždy nejlepší. Zamkli jsme v ruce 5/1 a museli jsme provést zálohu ve výši 35% (~$278,000 nebo $139,000 každý).,
Nyní, pokud jste nedávno zakoupili domov, víte, jaká noční můra to může být. Ale tento proces byl ve srovnání s tím hračkou. Nikdy jsme ani nemuseli poskytovat vlastní osobní bankovní výpisy. Banka sázela na nemovitost a s vědomím, že jsme oba profesionálové, to stačilo.
po celkem 60 dnech byla budova naše a cítili jsme, že jsme získali nejlepší možné vzdělání—druh, který pochází pouze ze zkušeností. Mohli jsme udělat lepší analýzu? Určitě. Mohli jsme vyjednat více od prodávajícího? Pravděpodobně., Důvodů, proč do této nemovitosti neinvestovat, bylo dost, ale asi největší byl strach z neznámého. Naštěstí se nám ten strach podařilo překonat.
NEXT
V dalším příspěvku o bytovém domě se podělím o to, co se od té doby stalo. Byla to divoká jízda, určitě, a pokud jde o zkušenosti, bylo to nesmírně cenné., Stačí říct, že je to nyní o dva roky později a nedávné hodnocení naší budovy ukázalo, že její hodnota vzrostla o statných 52%. Samozřejmě, že ne všechno je to čistý návrat (některé rehabilitační peníze byly vyžadovány, aby se dostaly do tohoto bodu), ale vydělali jsme peníze. Máte vzdělání a vydělali jste peníze současně? To je něco, na co mě nikdy neuslyšíte stěžovat si.
Nyní, když máme hlubší pochopení procesu mnohem lépe, jsem přesvědčen, že příště budeme dělat jen lépe. Zdá se, že jakmile začnete, lov se nikdy nezastaví.,
má někdo tam venku koupil nemovitost pro více rodin? Jak dopadla vaše první dohoda?
