6 věcí, které byste měli vědět, než si koupíte timeshare

pro některé lidi, timeshares jsou dobrou volbou, a asi jeden z každých 12 Američanů (7.9%) vlastnil jeden v roce 2014, až 7.2% v roce 2012, říká ARDA. Timeshares vám může zaručit dobu dovolené, protože často přicházejí s pevnými ročními daty pro správné použití. Na vrcholu se, že timeshare střediska obvykle nabízejí větší ubytování (často dvě ložnice nebo více) a další in-pokojové vybavení, jako jsou kuchyně a pračky, než hotelový pokoj. Majitelé Timeshare mohou také“ vyměnit “ své akcie za ubytování v jiných střediscích po celém světě.,

ARDA říká, že obraz majitelé timesharingu jako starší senioři hrající shuffleboard taky změnil, s timeshare majitelé stále mladší a více etnicky rozmanité, s průměrným věkem 39 pro majitele, a více než 40% AMERICKÝCH majitelé buď afroamerický nebo Hispánský. Téměř tři čtvrtiny majitelů mají vysokoškolské tituly a 23% má absolventské tituly a mají střední příjem téměř $95,000, ARDA říká.

Timeshares byly také obrovskými ziskovými centry pro hotelové společnosti. Než se dohodla, že ji koupí Bethesda, Md.,-na základě Marriott MAR , Starwood Hotels & Středisek po celém Světě prodalo více než 6 miliard dolarů na dovolenou timeshare vlastnosti více než 220.000 majitelé za posledních 30 let.

Krátce předtím, než sloučení s Marriott Starwood plánuje spin off své timeshare podnikání s více než $923 milionů v ročních příjmů jako samostatné společnosti, které mají být známý jako Vistana, ale to bylo koupeno Miami-založené Interval Leisure Group USA:IILG za 1,5 miliardy dolarů v říjnu 2015., Skupina Interval Leisure Group v oznámení uvedla, že má více než 280 000 majitelů timeshare a roční příjmy více než 670 milionů dolarů.

Ale timeshares jsou také spojeny s vysokým tlakem prodejních taktik, které se posmívali neúnavně v pop kultuře, a jsou často prodávány se ztrátou, když přijde čas vyložit. Navíc přicházejí s ročními poplatky za údržbu, které mohou snadno dosáhnout několika tisíc dolarů a které se každý rok často zvyšují, ať už používáte timeshare nebo ne.,

„ty Jsi řekl, aby se uzavřít dohodu, a řekni jim, co jsi jim musel říct,“ řekl Dana Micallef, bývalý timeshare prodavač, který strávil týden v roce 2000 v Orlando prodej před ukončením v tom, co řekl, bylo znechucení na proces. „Oblečte ji (jako investici)a slibte jim svět, že ji mohou znovu prodat, když šance na její prodej jsou mizivé.“

Micallef, 40, nyní provozuje společnost s názvem American Consumer Credit v Ormond Beach, Fla. který začal v roce 2004, aby pomohl lidem dostat se z jejich časových povinností., Teď, když je na druhé straně stolu, „byl konečně schopen říct (majitelům timeshare) pravdu,“ řekl.

Zde jsou některé věci, které odborníci říkají, je mít na paměti, než si koupit timeshare:

nechci platit plnou cenu,

stejně Jako většina realitních transakcí (i hotelové pobyty), cena je obvykle obchodovatelné. Timeshare počáteční ceny obvykle průměrně téměř $ 16,000. Timeshare průmysl má rád, aby poukázat na to, že více než 20-leté období, čtyřčlenná rodina může ušetřit více než $25,000 na ubytování pobytem v timeshare ve srovnání s co by platit za hotelové pobyty.,

nicméně vzhledem k tomu, kolik možností máte, pokud jde o dovolenou, máte pákový efekt, pokud jde o cenu. Jako takový, společnosti timeshare rádi nabízejí dárky zdarma, jako jsou večeře a vstupenky na show, nebo bezplatné půjčovny „try-it-out“ potenciálním kupcům.

Andy Doran, nyní 44-letý vědec v Národní Laboratoři Lawrence Berkeley v Berkeley, Kalifornie., vzpomíná, jak vzal společnost timeshare na svou nabídku na bezplatnou dovolenou v Las Vegas, pokud se on a jeho snoubenka zúčastnili prezentace přes záliv z jejich domu Berkeley v Burlingame, předměstí San Francisca. „Bylo to traumatické pár hodin tvrdého, tvrdého, tvrdého prodeje,“ řekl v rozhovoru. „Podařilo se nám odejít s kuponem a bez timeshare, ale nikdy jsme to nezaplatili,“ řekl.,

Často, „hard-sell“ přístup z některé timeshare společnosti je, protože mají tolik konkurence a prodejní a marketingové náklady jsou tak vysoké, někdy jak vysoce jak 55%, říká Gary Prado, ředitel pro marketing a business development pro RedWeek.com, timeshare prodej a pronájem stránky. „Důvodem, proč se timeshares neustále vysmívají, je způsob, jakým se prodávají,“ řekl. „Lidé nechodí ven a říkají: „Dnes chci koupit timeshare“, prodává se jako těžký impulzní nákup,“ řekl.,

Navíc, jediný stránkách střediska muset strávit více přilákat zákazníky, než jméno značky, jako je Marriott (který nedávno koupil Starwood značek), Hyatt a Hilton. „Jsme prodaný dobrý, není vyhledávaný dobrý,“ řekl Howard Nusbaum, prezident ARDA říká. „Lidé milují produkt, ale nenávidí (prodejní) proces.“

Micallef, nicméně, nesouhlasí s tím, že jeho zkušenost je, že asi osm z každých 10 klientů vidí, snaží vyložit svůj majetek vlastně nikdy použity jejich timeshare.,

Víte, co jste ve skutečnosti nákupu

Protože timeshare společnosti vědí, že můžete pravděpodobně najít levnější varianty od stávajících odběratelů, často z webových stránek, jako Timeshare Uživatelé, Skupiny a RedWeek.com, kde vše, co platí, je malý poplatek za výpis, oni obvykle nabízejí uzavření pobídky a další výhody. Ale tyto výhody obvykle nevyplácejí peníze, které byste ušetřili od nákupu od stávajícího vlastníka.,

je také důležité vědět, jaký zájem o nemovitosti skutečně vlastníte, když si zakoupíte timeshare. V asi 95% timeshare prodeje v USA, budete skutečně získat smlouvu k nemovitosti, tzv. „timeshare nemovitosti“ podle práva státu, který často znamená, že si můžete pronajmout sdílet, prodat nebo vyměnit, a přenést je na své dědice. „Je to jako každý jiný skutek v nemovitostech,“ říká Arda Nusbaum. „Můžete to držet napořád,“ řekl, i když musíte platit poplatky za údržbu každý rok, stejně jako daně z nemovitostí., Kromě toho, pokud neprovedete platby, může společnost timeshare zabavit, varuje Nusbaum.

Většina ostatních mimo USA (např. v Mexiku) jsou prostě známý jako „timeshare licence“ nebo „členství“, které obvykle jen ti „správně-k-použití“ jen tak dlouho, jak smlouvu povolení a mohou mít další omezení. Kromě toho, pokud podepíšete smlouvu mimo USA na timeshare v jiné zemi, nebudete chráněni americkými zákony.,

a Konečně, pokud kupujete timeshare v nedokončeném majetku, Federální Obchodní Komise doporučuje, že peníze by měly být umístěny v vázaný účet registrovaný na místní banka, dokud vlastnost je dokončen, a obsahovat „non-performance“ doložka v kupní smlouvě. Tímto způsobem developer timeshare zbankrotuje nebo nesplácí před dokončením nemovitosti a jednotky, můžete získat peníze zpět, říká FTC.

kromě pravidelných poplatků za údržbu každý rok mohou být často speciální hodnocení., Jeden šokovaný skupina několika tisíc vlastníků timeshare zařízení v Kauai, Hawaii ocitli na háku pro téměř $5,800 ve zvláštní posouzení poplatky za údržbu jednoho roku, na vrcholu svých $1.400 v roční poplatky, když vlastník resort, Diamond Resorts International, řekl v roce 2011 letovisko na Pláži Poipu by musel být prakticky přestavěn za $65 milionů kvůli poškození vodou.,

poznej svého státu právo na odmítnutí na timeshare smlouvy

Protože mnoho zdokumentovaných případů zneužití na timeshare prodeje a dalšího prodeje, většina států dala v poměrně velkorysé opt-out klauzule pro spotřebitele, známý jako „právo na odstoupení od smlouvy.“Spotřebitelé obvykle mohou mít až týden na zrušení kupní smlouvy na timeshare, z jakéhokoli důvodu. Na Floridě, například, kde téměř 25% z USA timeshares jsou umístěny, to je 10 dní, a peníze musí být vráceny zpět spotřebiteli do 20 dnů po obdržení oznámení o zrušení.,

kromě toho, pokud si koupíte timeshare, uvědomte si, že některé státy mají silnější práva na odstoupení od smlouvy než jiné, a společnosti timeshare si dobře uvědomují, které jsou slabší. Dávejte si pozor na jakoukoli společnost, která vyžaduje, abyste podepsali smluvní dokumenty v jiném stavu, než kde plánujete koupit, protože můžete uzavírat smlouvu ve státě, který má méně ochrany.

Pokud se odhlásíte, FTC doporučuje poslat dopis prostřednictvím certifikované pošty nebo ručně doručené s podepsaným potvrzením. Kromě toho nezapomeňte vést záznamy o jakékoli korespondenci a o tom, s kým jste mluvili, říká FTC.,

Vědět, jak obchodovat své timeshare interval nebo vyměnit za timeshare na další možnost, kdy nemůžete použít,

Pokud chcete obchodovat na jiný resort, budete muset vědět, jak na to. Často může být obchod proveden interně, pokud je váš resort součástí větší skupiny nebo resortu. V opačném případě budete muset projít výměnnou společností — RCI je nejvýznamnější — kde budete muset zaplatit další členské a výměnné poplatky. A ani tehdy vám není zaručeno, že dostanete výměnu, kterou chcete.,

dokonce i doba rezervace ve vašem vlastním timeshare může být obtížné, protože mnoho časových středisek se vzdaluje od pevných časů. „Pokud zavoláte rok předem, budete v pořádku,“ řekl Jeff Weir, mluvčí společnosti RedWeek.com. “ pokud zavoláte čtyři měsíce předem, v hostinci obvykle není místo,“ řekl. Weir však říká, že pokud jste ochotni se sbalit a jít do 30 na 60 dny, často můžete získat slot podle svého výběru.,

dejte si Pozor na podvody

Někteří nespokojení majitelé timesharingu se mohou setkat schéma, kde jsou zima-zavolal a nabídl „kupující“ pro jejich úsek, obvykle za přemrštěnou cenu, nad cenu, kterou původně zaplatil. „Pokud někdo zavolá, něco koupit od vás, že nemáte reklamy, měli pověsit,“ říká Gary Prado z RedWeek.com.

Velmi často společnost na druhém konci telefonu bude sbírat stovky nebo dokonce tisíce dolarů v tzv. „skutek transfer“ nebo „marketing“ poplatky, ale pak nikdy dokončit „prodej,“ řekl Micaleff., „Slibují vám, že zastavíte krvácení, ale to jsou všechny podvody,“ řekl. Federální Obchodní Komise, spolu se státy jako je Florida, v posledních letech zátah na timesharingu další prodej podvody a FTC nabízí pokyny o tom, jak mají být přijata, když chcete uvolnit svůj timeshare.

Micaleff řekl, že byl schopen pomoci spotřebitelům uvolnit jejich prodej, obvykle hledají chyby v procesu prodeje nebo smlouvy. „Je tu milion zákonů, které pravidelně porušují“ během prodejního hřiště a nákupního procesu, řekl., Ale jeho služba není levná, obvykle stojí mezi $1,800 a $3,400 v závislosti na počtu časových úseků, které klient vlastní.

Stále, Micaleff říká, že většina timeshare společnosti raději k uvolnění jednotlivých vlastníků z jejich smlouvy, spíše než jít k soudu a riskovat ztrátu. „Raději se vyhnou rozpakům a uvolnění klienta je jednodušší,“ řekl.

To není real-estate investment

Nusbaum, ARDA prezident varuje, že timeshare vlastnosti nejsou pro ty, kteří hledají, jak vydělat peníze z nemovitostí, ale i pro plánování budoucí dovolené., Kromě toho, říká, aby co nejvíce z timeshare, budete muset použít. „Timeshares by nikdy neměl být považován za finanční investice,“ říká. Místo toho, jediné investice majitelé timeshare dělají je dobré vzpomínky na dovolenou. „Lidé se nevzbudí, chtějí časovou péči, ale lidé chtějí jet na dovolenou,“ řekl.

tento příběh byl aktualizován v říjnu. 28, 2016.