přemýšlíte o koupi investiční nemovitosti? Real estate produkoval mnoho nejbohatších lidí na světě, takže existuje spousta důvodů, proč si myslet, že se jedná o zdravou investici. Odborníci se však shodují, že stejně jako u každé investice je lepší být dobře zběhlý před potápěním se stovkami tisíc dolarů. Zde jsou věci, které byste měli zvážit a prozkoumat.

Klíčové Takeaways

  • Nákup investičního majetku, vydělat příjmy z pronájmu může být riskantní.,
  • kupující obvykle potřebují zajistit alespoň 20% zálohu.
  • být pronajímatelem vyžaduje širokou škálu dovedností, které by mohly být stejně rozmanité jako pochopení základního nájemního zákona, aby bylo možné opravit děravý kohoutek.
  • Odborníci doporučují mít finanční polštář, v případě, že nechcete pronajmout majetek, nebo-li příjmy z pronájmu nepokryje hypotéku.

1. Jste vystřižený z toho, že jste domácí?

znáte cestu kolem panelu nástrojů? Jak jste na opravu sádrokartonové desky nebo unclogging WC?, Tak určitě, můžete zavolat někoho, kdo to udělá za vás, nebo si může najmout správce nemovitostí, ale to bude jíst do vašich zisků. Majitelé nemovitostí, kteří mají jeden nebo dva domy, často provádějí vlastní opravy, aby ušetřili peníze.

to se samozřejmě mění při přidávání dalších vlastností do vašeho portfolia. Lawrence Pereira, prezident King Harbor Wealth Management v Redondo Beach, Kalif., žije na západním pobřeží, ale vlastní nemovitosti na východním pobřeží. Jako někdo, kdo říká, že není vůbec šikovný, dělá to funguje. Jak? „Sestavil jsem solidní tým čističů, údržbářů a dodavatelů,“ říká Pereira.,

To není vhodné pro nové investory, ale jak se dostanete na kloub nemovitostí investovat, nemusíte zůstat místní.

Pokud nejste šikovný typ a nemáte spoustu náhradních peněz, být pronajímatelem nemusí být pro vás to pravé.

2. Splatit osobní dluh

důvtipní investoři by mohli nést dluh jako součást své strategie portfoliových investic, ale průměrný člověk by se tomu měl vyhnout., Pokud máte studentské půjčky, nezaplacené účty za lékařskou péči nebo děti, které se brzy zúčastní vysoké školy, pak nákup nájemní nemovitosti nemusí být správným krokem.

Pereira souhlasí s tím, že opatrný přístup je klíčový, říká, „To není nutné, aby se splatil dluh, pokud váš výnos z vaší nemovitosti je větší než náklady dluhu. To je výpočet, který musíte provést.“Pereira navrhuje mít hotovostní polštář. „Nedávejte se do situace, kdy vám chybí hotovost, abyste mohli splácet svůj dluh. Vždy mají rezervu bezpečnosti.“

3., Zabezpečte zálohu

investiční nemovitosti obecně vyžadují větší zálohu než nemovitosti obsazené vlastníkem; mají přísnější požadavky na schválení. 3%, které jste možná odložili na dům, kde v současné době žijete, nebude pracovat pro investiční nemovitost. Budete potřebovat alespoň 20% zálohu, vzhledem k tomu, že hypoteční pojištění není k dispozici na pronájem nemovitostí. Zálohu můžete získat prostřednictvím bankovního financování, jako je osobní půjčka.

4., Najděte správné místo

poslední věc, kterou chcete, je uvíznout s nájemní nemovitostí v oblasti, která spíše klesá než stabilní nebo zvedá páru. Město nebo národní prostředí, kde populace roste a plán revitalizace probíhá, představuje potenciální investiční příležitost.

Při výběru výhodné pronájem nemovitosti, podívejte se na místo s nízkou daní z majetku, slušné školní čtvrť, a spoustu vybavení, jako jsou parky, nákupní střediska, restaurace a kina., Kromě toho, čtvrť s nízkou mírou kriminality, přístup k veřejné dopravě, a rostoucí pracovní trh může znamenat větší okruh potenciálních nájemců.

5. Měli byste koupit nebo financovat?

je lepší nakupovat v hotovosti nebo financovat svůj investiční majetek? To záleží na vašich investičních cílech. Placení v hotovosti může pomoci generovat pozitivní měsíční peněžní tok. Vezměte pronájem nemovitosti, která stojí $ 100,000 koupit. S příjmy z pronájmu, daně, odpisy, a daň z příjmu, hotovostní kupující mohl vidět $ 9,500 v ročních výdělcích, nebo 9.5% roční návratnost investice $100,000..,

na druhé straně vám financování může poskytnout větší návratnost. Pro investora, který staví 20% na dům, s úročených 4% na hypotéku, po vyndání provozní náklady a další úroky, výdělky přidat až zhruba $5,580 za rok. Peněžní tok je pro investora nižší, ale roční výnos 27.9% z investice 20,000 XNUMX $je mnohem vyšší než 9.5% vydělané kupujícím v hotovosti.

6., Pozor na vysoké úrokové sazby

náklady na půjčování peněz mohou být v roce 2020 relativně levné, ale úroková sazba u investiční nemovitosti je obecně vyšší než tradiční úroková sazba hypoték. Pokud se rozhodnete financovat svůj nákup, potřebujete nízkou splátku hypotéky, která nebude jíst do svých měsíčních zisků příliš mnoho.

diskriminace na základě hypotečních úvěrů je nezákonná., Pokud si myslíte, že jste byli diskriminováni na základě rasy, náboženství, sex, rodinný stav, použití veřejné pomoci, národní původ, postižení, nebo věk, existují kroky, které můžete podniknout. Jedním z takových kroků je podat zprávu Úřadu pro finanční ochranu spotřebitele nebo americkému ministerstvu bydlení a rozvoje měst (HUD).

7. Vypočítejte si marže

firmy na Wall Street, které nakupují zoufalé nemovitosti, mají za cíl návratnost 5% až 7%, protože mimo jiné musí platit zaměstnancům. Jednotlivci by měli stanovit cíl 10% návratnosti., Odhad nákladů na údržbu na 1% hodnoty nemovitosti ročně. Mezi další náklady patří pojištění majitelů domů, možné poplatky za přidružení majitelů domů, daně z nemovitostí, měsíční výdaje, jako je kontrola škůdců, a terénní úpravy, spolu s pravidelnými náklady na údržbu oprav.

8. Investujte do pojištění pronajímatele

Chraňte svou novou investici: kromě pojištění majitelů domů zvažte nákup pojištění pronajímatele., Tento typ pojištění obvykle pokrývá škody na majetku, ušlý příjem z pronájmu, a ochranu odpovědnosti —v případě, že nájemce nebo návštěvník utrpí újmu v důsledku údržby majetku problémů.

Chcete-li snížit své náklady, zjistěte, zda vám poskytovatel pojištění umožní spojit pojištění pronajímatele s pojistkou majitele domu.

9. Faktor neočekávaných nákladů

není to jen náklady na údržbu a údržbu, které budou jíst do vašeho příjmu z pronájmu., Vždy existuje potenciál pro případ nouze – například poškození střechy způsobené hurikánem nebo prasklé potrubí, které ničí podlahu kuchyně. Plán vyčlenit 20% až 30% z vašeho příjmu z pronájmu pro tyto typy nákladů, takže máte fond platit za včasné opravy.

10. Vyhněte se fixační horní

je lákavé hledat dům, který můžete získat za výhodnou cenu a převrátit se do nájemní nemovitosti. Pokud je to však vaše první vlastnost, je to pravděpodobně špatný nápad., Pokud nemáte dodavatele, který dělá kvalitní práci na levné-nebo jste zruční ve velkých domácích vylepšeních-pravděpodobně byste zaplatili příliš mnoho na renovaci. Místo toho hledejte dům, který je ceněn pod trhem a potřebuje pouze drobné opravy.

11. Výpočet provozních nákladů

provozní náklady na vaši novou nemovitost budou mezi 35% a 80% vašeho hrubého provozního příjmu. Pokud účtujete $ 1,500 k pronájmu a vaše výdaje přicházejí na $ 600 za měsíc, jste na 40% za provozní náklady. Pro ještě snadnější výpočet použijte pravidlo 50%., Pokud je nájemné, které účtujete ,$ 2,000 za měsíc, očekávejte, že zaplatíte $ 1,000 v celkových výdajích.

12. Určete svůj návrat

za každý dolar, který investujete, jaký je váš návrat k tomuto dolaru? Akcie mohou nabídnout 7.5% cash-on-cash return, zatímco dluhopisy mohou platit 4.5%. Návratnost 6% v prvním roce jako pronajímatel je považována za zdravou, zejména proto, že by se toto číslo mělo časem zvyšovat.

13. Koupit levný dům

čím dražší je dům, tím větší budou vaše průběžné výdaje., Někteří odborníci doporučují začít s domovem $150,000 v nadcházejícím sousedství. Kromě toho odborníci radí nikdy koupit nejhezčí dům na prodej na bloku, ditto pro nejhorší dům na bloku.

14. Znát své zákonné povinnosti

majitelé pronájmu musí být obeznámeni se zákony pronajímatele a nájemce v jejich stavu a lokalitě. Je důležité pochopit například práva vašich nájemníků a VAŠE povinnosti týkající se bezpečnostních vkladů, požadavků na pronájem, pravidel vystěhování, spravedlivého bydlení a dalších, aby se předešlo právním potížím.

15., Zvažte rizika vs. odměny

v každém finančním rozhodnutí musíte určit,zda odměna stojí za potenciální rizika. Má pro vás investice do nemovitostí stále smysl?

Odměny

  • Protože váš příjem je pasivní, bez ohledu na počáteční investice a náklady na údržbu, můžete vydělat peníze, zatímco uvedení většinu svého času a energie do své normální práci.

  • Pokud se hodnoty nemovitostí zvýší, vaše investice také zvýší hodnotu.

  • můžete dát nemovitost do self-režie IRA (SDIRA).,

  • příjem z pronájmu není zahrnut jako součást vašeho příjmu, který podléhá dani ze sociálního zabezpečení.

  • úrok, který platíte z úvěru na investiční nemovitost, je daňově uznatelný.

  • kromě další krize jsou hodnoty nemovitostí obecně stabilnější než akciový trh.

  • na Rozdíl od investování do akcií či jiných finančních produktů, které nemůžete vidět nebo se dotýkat, nemovitost je hmatatelný fyzický majetek.,

rizika

  • přestože příjem z pronájmu je pasivní, nájemci mohou být bolest řešit, pokud používáte správcovskou společnost.

  • Pokud vaše upravené hrubého příjmu (AGI) je více než $200,000 (single) nebo $250,000 (ženatý podání společně), pak může být předmětem 3,8% daňová přirážka na čistý investiční příjem, včetně příjmu z nájemného.

  • příjem z pronájmu nemusí pokrývat vaši celkovou splátku hypotéky.

  • Na rozdíl od akcií nemůžete okamžitě prodat nemovitost, pokud trhy zkysnou nebo potřebujete hotovost.,

  • vstupní a výstupní náklady mohou být vysoké.

  • Pokud nemáte nájemce, stále musíte zaplatit všechny výdaje.

konečné slovo

buďte realističtí ve svých očekáváních. Stejně jako u každé investice, pronájem nemovitostí nebude produkovat velkou měsíční výplatu hned, a vybírání nesprávný majetek by mohl být katastrofální chyba.

pro první pronájem nemovitosti zvažte práci se zkušeným partnerem. Nebo pronajmout svůj vlastní domov na dobu otestovat svou náklonnost za to, že pronajímatel.,

0